建筑物本体维护管理规范.docx

ICS 03.080 C10 SZDB/ SZDB/Z 深 圳 市 标 准 化 指 导 性 技 术 文 件 SZDB/Z XX— 2013 建筑物本体维护管理规范 2013-XX-XX 发布 2013-XX-XX 实施 深圳市住房和建设 局 发布 SZDB/ZXX-2013 目 次 前言 ..II 范围 1 规范性引用文件 1 术语和定义 1 工作制度 1 机构设置 .5 人员配备 .5 工具装备 .6 固定资产 . 6 前 言 本标准依据 GB/T 1.1 — 2009《标准化工作导则 第1部分 标准的结构和编写》起草。本标准由深圳市住房和建设局提出并归口。 本标准起草单位：深圳市住房和建设局。 本标准参加起草单位：深圳市长城物业集团股份有限公司、深圳市赛格物业管理有限公司、深圳市沙保物业公司 本标准主要起草人： 钟梓城 范围 建筑物本体维护管理规范 本标准规范了建筑物本体维护的工作制度、机构设置、人员配备、工具配备、固定资产配备等要 求。 本标准适用于深圳市的物业服务企业依据物业服务合同向业主提供的建筑物本体维护服务活动。 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 SZDB/Z 42 — 2011 深圳市物业服务通用规范 术语和定义 下列术语和定义适用于本规范。 3.1 共用部位 住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 建筑物本体维护 物业服务企业根据物业服务合同的约定，对建筑物本体即共用部位进行的日常保养、维修，以保障建筑物本体的完好及功能的正常使用。 工作制度 基本要求 物业服务企业应建立建筑物本体维护的主要职责、服务规范、巡查制度、作业规程、检验控制、人事管理制度、库房管理制度等，对建筑物本体维护活动进行有效管理，达到物业服务合同约定的建筑物本体维护工作内容和目标。 主要职责 物业服务企业管理处责任人负责建筑物本体保养维修工作的检查、监督工作。 建筑物本体维护机构责任人负责建筑物保养维修工作的组织、安排和实施，建立资料档案，解决技术难题，草拟技术改造方案。 物业服务企业管理处顾客服务机构负责不定期抽查建筑物本体保养情况及相关质量记录，监督重要维修工作，对维修保养质量进行鉴定。 日常巡查 楼梯每月检查两次并做好记录。确保楼梯完好、扶手无缺损；楼梯栏杆、外廊的栏板如出现裂缝、倾斜、松动、变形等情况，应及时维修；楼梯处不得张贴广告字画；不得将重物长期压在楼梯上。 内墙面每月检查两次并做好记录。检查围墙面的垂直度，注意因基础下沉而造成的墙面倾斜， 以免发生意外；墙面抹灰要平滑无起壳，无剥落现象；围面不得张贴广告字画、开孔打洞，发现违规的，须及时制止，恢复原状。 天面每月检查一次并做好记录。天面基层应牢固，不渗不漏，无积水，保持通畅；天面不得堆放杂物；天面防水层如发现有裂口、流淌，应及时恢复；检查隔热层有无破损，如有破损应及时更换；对检查中发现的问题及时上报。 外墙面每半年检查一次，保持外墙完好。外墙不得擅自张贴、悬挂任何广告牌或物品，不得搭架；如外墙的抹灰已起壳、剥落或损坏面积较大的可全部铲除重抹；如发现有裂纹，要及时上报维修。 建筑结构的梁、柱、墙、板等承重构件每年检查一次，检查是否平直牢固，有无倾斜变形、裂缝、松动等现象。检查结果应做好详细记录，以便安排维修。 监督责任单位对新建建筑结构基础进行年度监测。 维保作业 修补小孔、小洞 填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥，并将孔隙边缘区浸湿。 填塞孔洞后，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用变磨边画圈的运动方式使修补的边缘与周围融合。 在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。 修补大的孔洞 先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净，用与基层相同质地的材料进行嵌填。 为避免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝，剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞的周围的基层上。 清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。 等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂纸打磨，分别喷刷两道表面涂料。 更换地面或墙面瓷砖、瓷片 剔除损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。 涂抹水泥结合层。 使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺 107 胶均匀涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤平直，划去砖缝多余的泥浆。 必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片，留缝后不得高出瓷片周边弧形角。 修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。 对于外门窗周围瓷砖的修补，把需要更换的瓷砖凿除，在门窗后或接触处基层，为防止渗水常需涂抹防水涂料。 更换外墙面、地面马