房产评估师考试《房地产估价案例与分析》习题精讲-第三章不同目的房地产估价.pdfVIP

第三章 不同目的房地产估价 三、简答题 1、某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动 态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别？ 2、现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。 3、近期，某城市房地产市场发生了较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某 房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采 用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ 4、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋 所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装 有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷 款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问： 1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？ 2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？ 5、两年前，甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新 装修为办公楼用于出租，由于该城区缺少办公用房，甲公司办公室出租率达到100%。现政府将该区段规 划改造成为办公商务区，上述房屋列入征收范围。甲公司为了获得最有利的征收补偿，向房地产估价机 构进行了专业咨询。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《国有土地上房屋征收评估办法》，甲公 司能提出哪些估价要求？对甲公司可能提出的估价要求，房地产估价机构该如何解答？ 2 6、马某的房屋是 1996 年购买的多层单位集资房，砖混结构，当时购买价格是 610 元/ m ，共100 平方 米，因为是 1 楼，现出租给某公司做办公用房，马某自己也就该房屋办理了家政服务营业执照。现该房 屋列入旧城改造的征收范围，请问：房屋征收补偿的内容有哪些？如果马某选择产权调换方式，则用于 产权调换房屋的价值评估应符合哪些规定？ 7、甲公司于3年前以出让方式取得一宗住宅用途的土地使用权，土地使用期限为70年，后政府部门修改 规划，该区域列为商业区，要求开发商更改设计变为商住两用用途，为配合周围环境并减低高度 50 米， 以适应当地的老城区发展规划。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机 构进行评估。请问此项更改对房屋造成的损失有哪些？估价师为完成本次估价应收集哪些资料？ 8、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为2016年 6 月 15 日。根据委 托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2011年6月通过出让取得，2012年6月开始建设。委托方提供 2 的实际成本价格为 3000 元／m ，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利 润，并计算了自 2011 年6月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实 际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为 3000 2 元／m 。 1 、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？ 2 、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？ 9、2018 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为 20 年。 租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造 成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估 价。 1 、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？ 2 、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3 、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？ 10、因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的 价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为 15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机 构申请复核评估。 1 、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些 方面对张某的疑问进行解释