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金色领域产品建议成都万科营销策划部2010年04月 土地属性 市场分析及推导 财务测算 附件：竞品部分项 目 区 位苏坡金沙外光华内光华外双楠三环路项目位于成都西三环外约2000米，光华大道南侧，属于内外光华板块交圈地带。金色领域土 地 状 况建筑指标占地：75亩限高：71米地价：970万/亩容积率：4.5-6体量：22万（4.5）楼面地价：3250元/平米（4.5）2909元/平米（5）商业比例：20%土 地 状 况地块内部已做基础开挖，目前茅草丛生、积水严重。土 地 状 况地块东北角光华大道十字路口，日间交通流量较大，红灯等待时间约为90秒，双向排行车辆约50-100辆，其中公交、大型货运车辆约占1/5。绿灯集中通行时噪音影响较大。5-8米景观绿化带地块北侧紧邻光华大道，其间有5-8米景观绿化带间隔。地块北侧紧邻光华大道处公交站台：58、309、334、518、904。地块东侧为全国重点中学树德中学，其操场和体育馆紧邻地块。土 地 状 况地块西侧规划南北向4车道景观大道，目前已经进入景观打造阶段（仅做了靠近项目一侧，未预留项目进出位置），预计年内可通车，链接苏坡与武侯板块。道路西侧为已拆迁空地。景观绿化带呈现效果（参考光华大道两侧）项目西南侧为万家湾公交总站地块南侧市政道路，路面基础工程已经完毕，道路南侧为已拆迁空地。正在吊装景观小品基架土 地 属 性土地属性因子分析土地属性土地属性因 子属性描述配套设施文脉属性西部新城 中高档居住区教育配套成都幼师铸信境界实验幼儿园，培风小学,树德中学、成都市37中,四川舞蹈学院，西南财经大学等，教育体系完善商业配套光华商圈（5km）：人人乐、乐宾百货、仁和春天、家乐福金沙商圈（5km）：西单商场、金沙国际商城、百安居、麦德龙温江：成都西部新城涉外经济区（规划待建）伊藤、新光三越百货、大润发超市、家乐福温江店 文体娱配套生活娱乐15分钟车程范围内覆盖：区文化艺术中心、区文化活动中心，青羊绿舟公园，天鹅湖公园，金沙遗址，杜甫草堂、浣花溪，文化宫医疗配套青羊区第6、第9医院、成都满地可医院、金沙医院等，距离省医院、中医医院也相对不远交通条件公共交通周边公交线路，可方便到达成都市区及温江，地铁4号线、成温快铁，待建。58：万家湾-光华村-清江路-蜀都大道-五桂桥309：百花中心站-送仙桥-光华村-光华大道-温江334：万家湾-双星大道-武侯大道-双楠-南大街-东御街406：万家湾-双星大道-草金路-武侯大道-红牌楼-紫荆-火车南站518：永宁-芙蓉古城-光华大道-苏坡-金沙车站904：国色天香-光华大道-青羊大道-红牌楼-高升桥-磨子桥-新南门道路交通光华大道、三环路、双星大道，东西南北相对便利交通拥堵光华大道三环外路段通行能力良好，三环内瑞联路、光华村路段上下班高峰期间比较拥堵交通噪音紧邻光华大道，并处十字路口，且夜间施工车辆较多，存在一定影响环境景观可视景观周边无优秀的自然可视景观，目前也暂无建筑存在较大的遮挡影响城市角色爱她恨她，都在光华大道——自立项到通车，自8000元房价波峰到2000多的房价谷底，波诡云谲的光华大道浓缩着五年来成都乃至全国房地产发展的一切问题，没有一条路像光华大道一般，通车四年，一直被赋予了改变居住格局的沉重使命；也没有一个区域楼市，如同光华大道沿线那样，全长仅9.5公里，却目睹了成都楼市的起落沉浮，命运多舛。 土 地 属 性土地属性SWOT分析光华大道三环外侧，暂时未形成居住氛围，感觉较为荒凉对购房者的购房心理有一定的影响板块内未形成有影响力的项目，在城西区域内与金沙、双楠等板块竞争，吸附力稍弱配套依赖内光华或温江板块，近距离内无自然资源支撑由南出三环需经苏坡立交或进入内光华绕行；长度1.4KM的跨线桥无车出行相对受限土地规划条件受限、地价相对较高地块北侧紧邻光华大道、西侧和东侧邻市政道路和南面邻学校操场和体育馆，噪音影响较大。地理位置优越，处于成都的西面，历来被认为是上风上水的区域，趋向于‘贵’的区域属性，区域认知的心理层次将越来越高交通便利，大区域配套成熟紧邻名校树德中学地块方正，周边不利因素影响相对较少S WO T光华大道二、三环之间区域已经基本无可开发资源，而本项目位于进入三环外光华大道第一站。即将启动的成温城市轻轨以及未来地铁4号线都将穿越该片区，可以大大加强与温江方面的方便交通，吸引温江、邛崃方向的人流。大区域多条横向景观大道即将贯通，链接苏坡、羊西及外双楠武侯板块。三环路外绕城内，光华大道和成温邛高速公路之间的西部新城项目启动：打造田园城市规划、拥有涉外经济区成都市商业副中心。非遗公园迁移至距项目5KM的绿舟公园。随着中心城区交通和成本压力加大以及该地区交通条件改善，伴随五大花园等“城中村”旧城大量拆迁改造，人口向外迁移，光华大道逐