商贸地产运营策划专案讲义.pptxVIP

有一组数据要跟大家分享！商务部在今年上半年发布的《中国流通产业发展报告》中称，2004年，以商业地产投资为先导的流通产业布局调整出现了快速发展态势。全年全国商业地产投资达到1723亿元，比上年增长31.4％，在全部房地产投资比重中超过13%，比上年提高0.3个百分点。 有一组数据要跟大家分享！报告称，随着中国城市化进程的不断加快和消费结构的快速升级，城市商业将以较高速度发展; 报告预计2005年城市流通领域固定资产投资将达到1400亿元，增幅达到30%，商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅有望达到20%。 关注几个行业现象！项目规模的盲目求大? 商业地产的规模是由本地的消费承载力或者说是项目能够覆盖到的区域的消费承载力决定的。盲目求大会带来市场承载能力、业态组合等各个方面的问题，并进而影响经营效果。 ?关注几个行业现象！简单复制成功案例： ? 目前商业用房空置的问题已经比较严重，全国房地产开发中商业地产所占比例不到10%，而空置面积中商业地产就占了25%。造成空置的主要的原因是商业物业供需的结构性失衡。目前商业地产开发同质化、模式单一特别是简单复制成功案例的问题已经在一定程度上阻碍了商业地产的正常发展。 ?关注几个行业现象！政府规划呈无序扩张：? 近两年，不光是北京、上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市，就连偏远地、县级市一批CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目也纷纷上马。在机遇与挑战中迎接发展：中国商业地产依然具备强劲的发展空间。从无序走向有序，从稚嫩走向成熟，已是中国商业地产不可逆转的大势所趋。优胜劣汰、适者生存，机遇与挑战的相互碰撞，隐含着对中国商业地产“规范化发展”的急切呼求。目前商业地产的几种主流形式商场物业上海新天地》日常购物》MALL》商业街万达商城商务物业》休闲办公》CBD写字楼》产权式酒店目前商业地产的几种主流形式商场物业》日常购物》MALL》商业街北京CBD规划沙盘商务地产》休闲办公》CBD写字楼》产权式酒店目前商业地产的几种主要形式商场地产商贸物业》日常购物》流通经营》MALL》商业街》批发大市场》采购中心商业地产策划的众家之言：商业地产策划没有公式，关键是能在商业地产的开发活动中创造出新的价值；如“海上海”的建筑创意，就使“上实”多收二三斗。……商业地产策划的创新是生命！商业地产策划的众家之言：商业地产策划涉及从前期市场调研、商业规划及建筑规划等，到后期招商、销售及商业运营管理的各个环节，是一个系列工程。……商业地产策划的内容相当广泛！商业地产策划的众家之言：商业地产开发，并不取决于市场环境，而是取决于专业素质。即使是一街之隔的商业项目，策划定位的差异造成的结果可能就是“生与死”的差别。……商业地产策划的专业是关键！总结：商业地产策划的内涵？商业地产重在创新！它的内容广泛，涵盖项目的各个层面！它十分重要，有时胜败关乎项目的生死！ 商业地产的价值链是由开发商、消费者、经营者和投资商有机结合而成的，所以一个商业地产项目成功与否取决于前期的策划定位、切合实际的招商引资和长期统一的综合管理三方面的因素。——顺驰·融创置业的副总经理迟迅商业地产策划的职能动线：规划设计顾问财务投资顾问市场调研定位营销策划推广销售招商配合商业经营管理市场调研定位我们做什么？· 市场调研· 地段分析· 商圈与竞争对手分析· 三类目标客户分析定位· 主题、业态组合定位 举例：一般百货零售业选址要求： 1）城市人口规模20万以上；2）城市商业中心，商圈半径３－５公里，一般标准是公共汽 车８公里车程，不超过２０分钟的心理承受力；3）交通便利性：公交车、小车、摩托车、自行 车等交通工具来往畅通，使得顾客便利通达 店址；4）项目建筑面积在6000～15000平方米；5）配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分 区、卸货区；6）主入口前有1000平方米左右的广场； 7）有一定量停车位； 能不能从感觉走向更为理性？分析标准能不能更为量化？让项目走得更加稳健？规划设计顾问怎么做合适？· 商业布局及店铺分割· 土地利用与市政概念规划建议· 道路交通组织建议（人流动线规划）· 景观设计及配套设施建议（情景规划）· 装修及二次商装建议 举例：进深 如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4：1的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买。举例：高度与载荷　　不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。如超市最少要1吨，图书要2吨，建材要4吨。餐饮业楼板要降板，需考虑排油、排水等功能；主力店首层层高5.0M以上，二层层高4.5M