房地产估价第三章房地产估价概述.pptxVIP

第3章 房地产估价概述一、房地产估价与行业发展二、房地产估价原则三、房地产估价程序3.1.1 对房地产估价的基本认识　3.1.1．房地产估价的概念　房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。　3.1.2.房地产估价的要素　定义中涉及的估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果，是房地产估价的要素。3.1.2 房地产估价的要素（1）估价当事人　估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人。其中，房地产估价师和房地产估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。（2）估价目的 指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。通俗地说，是估价委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。　任何估价项目都有估价目的，并且估价目的来源于委托人的真实估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。（3）估价对象即估价客体，也称为被估价房地产、估价标的，当为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权利时，例如租赁权、名词链接\地役权.ppt地役权、抵押权时，可称为被估价权利，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产。概括起来，房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。（4）估价时点　估价时点又称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。五、价值类型　价值类型有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值——特定价值。　价值类型主要有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。六、估价依据估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。七、估价假设 估价假设是指一个估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。八、估价原则1．定义　估价原则是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。　2．房地产估价原则　（1）独立、客观、公正原则；　（2）合法原则；　（3）最高最佳利用原则；　（4）估价时点原则；　（5）替代原则；　（6）谨慎原则。 九、估价程序估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。基本程序：1．获取估价业务；2．受理估价委托；3．制定估价作业方案；4．搜集估价所需资料；5．查看估价对象；6．分析估价对象价值；　　7．测算估价对象价值； 8．判断估价对象价值； 9．撰写估价报告；10．内部审核估价报告；11．交付估价报告；12．估价资料归档。 十、估价方法　房地产估价应当采用科学的方法进行严谨的测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。（1）美国体系为成本法、市场比较法、收益法三种；（2）英国体系为比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法五种。十一、估价结果 估价结果是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。　估价师和估价机构不能在估价结果上迁就“客户满意”；不能在未估价之前就征求估价委托人或其他估价利害关系人对估价结果的意见，也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得迎合估价委托人的高估或者低估要求来争取估价业务。3.1.3房地产估价的本质（1）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；（2）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；（3）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；（4）房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内；（5）房地产估价既是艺术也是科学。3.1.4 房地产估价的必要性 一种资产要进行专业估价，必须同时具备两个特性：（1）独一无二性；（2）价值量大。 1. 土地使用权出让的需要 土地使用权出让的含义 出让