智能化楼宇的物业智能化管理.docxVIP

PAGE PAGE 1 智能楼宇的物业智能化管理 智能建筑中存在大量的智能化系统，涉及很多高新技术与设备，需要专人进行维护与管理。智能建筑为用户提供了安全、舒适、高效、便利的生活、工作环境。同时也具备了现代化管理的设备与手段。 物业管理智能化的概念 什么是物业智能化管理 物业管理之概念 物业管理涉及的内容广泛，包括了对土地、建筑物、设备、家具、房价、环境、服务、信息和能源的管理。物业管理能够确保建筑物和设备的功能的正常发挥，延长物业的使用年限，增加了物业的效益。 广义的物业管理是指一切有关房地产发展、租赁、销售 及售、租后的服务。而狭义的物业管理是指楼宇的维修及相关的机电设备和公共设施的管护、治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。物业管理是通过专业化组织，运用经济手段，对建筑物、居住环境、物业维修、信息服务等方面提供高效、优质、经济的服务。 物业管理的对象是完整的物业， 指已经建成、 验收合格、 已经投入使用的物业。物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户。物业管理服务的投入是为了物业的使用功能， 延长使用寿命，完善物业环境。物业管理是一种企业化、社 会化、专业化、市场经营型的服务。 物业智能化管理 物业智能化管理是指在物业管理中，运于用计算计技术、自动控制技术、通讯技术等高新技术和设备，实现对物 业及物业设施、 环境、 消防、安防等的自动监控和集中管理， 实现对用户信息、收费、报修、综合服务等进行计算机网络 化管理，为用户提供优质服务，充分发挥智能物业的价值。 智能化的物业管理是智能物业发展的必然结果与要求。 智能物业是物业智能化管理的依托，而物业智能化管理是智能物业正常使用，发挥价值的保障。 物业智能化管理市场极其广阔，同时也对从事传统物业 管理的企业提出了有力的挑战，他不仅是管理方式和管理手段的改变，更需要管理理念的转变以及管理人员素质的极大提高。 物业智能化管理是物业管理行业具有知识经济特征的集中体现，可以说，物业智能化管理是一种知识型管理。 物业智能化管理的目的 充分发挥建筑物中央控室总调度、联系、协调、控制作用，并监控物业各系统的运行状况，确保出现异常情况时能及时处理。 在智能建筑的管理工作中，应十分重视先进维修设备的研制与应用，将传统的靠个人技能发展到靠先进技术、设备 与管理，以提高生产率和管理质量。 物业管理水平的提高直接关系到经济效益，是缩短投资回收期的关键之一。 智能楼宇物业管理的内容 智能建筑物及环境的管理 建立所有住户完整齐全的档案，保持住户信息的完整、准确，以便提供高质量的服务。 管护公共设施、治安保卫、清洁卫生、绿化等方面，为 用户提供优美、良好的生态环境。 智能建筑设备基础资料的管理 建立包括设备原始档案和设备技术资料的技术档案，并要求完整、详细、准确。 智能建筑设备运行管理 ）智能建筑设备技术运行管理 主要任务是保证设备安全、正常运行。这就需要建立完备的安全操作规章制度，制订详细、明确的要求，并在实施过程中不断加以完善，做到切实可行。 为了提高制度的执行力，需要对操作人员、维修人员进行安全操作、安全维修方面经常性的培训。 还要对用户进行安全宣传教育，提高用户使用设备的安全性。 还必须进行监督检查，建立奖惩相结合的制度，从多方 面保证设备安全、正常稳定运行。 在设备运行期间， 不可避免地会有零部件的磨损、 老化， 降低设备的技术性能，因此还必须做好设备备品配件的管 理。 ）智能建筑设备的经济运行管理 在设备安全、正常运行的前提下，节能降耗，减少能耗费用、操作维护费用、检查修理费用。这些都需要在设备运行管理过程中采用切实有效的节能技术措施和加强设备能 耗的管理工作才能实现。 智能建筑设备管理 其内容是：设备维修管理和设备更新改造管理。 ） 维修管理：设备维护保养和计划检修。 ） 设备改造就是使用新技术提高设备的技术功能及经济性。 ） 设备更新就是对老设备更换更新。 物业智能化管理的作用 建筑物本体及其中的设备都是有寿命的，通常建筑物本 体的寿命 60~70 年，而设施、设备的寿命约为 6~25 年。 物业智能化管理的作用表现在以下几个方面： 可以保证设施功能的正常发挥和延长其使用寿命 由于智能建筑的设施日趋自动化、大型化和高性能， 初期投资在智能大厦总投资中的比例也越来越大。 在总投资中，一般建筑电气所占的比例约为 10%。其中弱电部分电气的 20%，或者总投资的 2%。 智能建筑的寿命周期成本中各项费用的比例分配大约是： 建设费： 15% 修缮费： 15% 设备清净费： 15% 设备更新费： 15% 光热费、设备管理费： 27% 可以看出 :设备物业管理费用占据了设备寿命周期成本的 85% 。因此，保持设备的功能、尽量减少设备的故障、确保设备的高效率，是发挥设备投资效益的重要环节。 设备在