合富辉煌天津城投滨海新区地产项目发展策划案XXXX218P.pptxVIP

;我们的战略：规划概念;项目开发目标;项目本体研究 ;本宗地位于天津市开发区临港路与新港四号路交口，位于开发区核心居住区东侧 ;;（二）地块四至：;天津经济技术开发区 于1984年12月6日经国务院批准设立，首批国家级经济技术开发区之一。享受国家赋予的有关优惠政策，致力于吸引国内外投资发展以高新技术产业为主的现代化工业。规划面积 40平方公里，距离天津市 40公里，距离北京国际机场 180公里，距离天津滨海国际机场 38公里，距离天津港 5公里。 经济技术开发区历年经济高速增长，在全国开发区和天津市都处领先地位，经济溢出效应非常明显。众多世界五百强公司落户开发区，成为开发区企业的中坚力量。 开发区第二产业发展势头强劲，以电子通讯，生物医药，机械制造，食品饮料为主导产业。各大企业研发中心也开始在开发区建立，开发区从单纯的生产制造开始向科技研发和科技成果转化基地转变。同时鼓励吸引银行和保险、证券、基金、信托、担保、投资、汽车信贷等非银行金融机构在天津开发区的聚集和快速成长。;开发区常住人口自06年起高速增长，2007年达到14.3万人，预计2010年达到22.9万人。开发区2007年从业人员32.9万人，年增速保持在4%以上，其中74%以上集中于工业投资产业中，预计产业人口2010年达到45万人，其中高技能人才和企业高管占到87%； 伴随经济产业结构的优化调整，空客320的落户、总部经济、会展经济的确立，金融证券等第三产业中高管、知识密集型人才的数量持续增长。 不断涌入且膨胀的人口使得开发区居住区东扩成为必然。本项目位于开发区核心居住区东侧，周边有9个在售中高端、高端项目（除天保金海岸建筑面积为165万㎡ ，其他项目体量均在10－30万㎡并在2－3年内消化完毕）。;项目周边目前基本无景观环境支持,伴随2-3年内周边中高端综合性居住项目的建成，景观视线将有所改善。;;;摩天楼;;地块周边路网发达，拥有私家车的业主也可以方便的出入社区；地块西北角有临港立交桥；未来规划路径穿越社区内部将对地块的完整性有一定影响; 对居住影响： 路网发达，拥有私家车的业主也可以方便的出入社区；地块西??角有临港立交桥 未来规划路径穿越社区内部将对地块的完整性有一定影响，加大规划设计难度 预留轻轨站口，使用公共交通系统的居民出入较方便 ;（六）地块条件 ;项目东侧临港路一路之隔，为港区未来规划的海员生活配套区； 项目西部为滨海国际项目（该项目建筑面积20万平米，含住宅、写字楼、soho公寓），该项目被轻轨转弯处分割，以东靠近本项目部分为写字楼和soho公寓； 项目北部为天保金海岸项目（该项目建筑面积188万平米，含住宅、写字楼、酒店、酒店式公寓、商业）； 项目南部临新港四号路，该路南部为中低端的塘沽紫云居住区板块。 项目外围地块开发时间不长，目前景观、配套设施不太完善，但就未来区域范围而言，突出的区位价值将不可比拟。;2009年本项目周边情况;北侧;北侧;地块已经属于“熟地”，很快能进入建造期，地块内部平整、较为方正，无地上拆迁物，易于建设。 地块面积较大，地块内被泰达第一大街和两条规划路分成大小不等的五个地块(其中4号地又被分为4-1地块和4-2地块)。地块东北角有大型变电站一座，东部边缘有高压走廊一条。 ;项目基本条件小结;项目本体研究 ;项目操作目标;项目操作目标理解;本次研究需要解决的问题;项目开发目标;项目开发目标 ;2004年11月 “两会”;优越的区位优势;截止2007年12月底，天津开发区吸引了来自74个国家和地区的外商投资企业4485家， 其中超过1000万美元的项目有657家，上亿美元的有31家，10亿美元以上的有2家。 ;综 述;项目开发目标 ;地产研究—地产板块;地产研究—2008年滨海新区板块类型分布;;;;项目名称;2003-2007年开发区新建商品住宅价格走势图;2006-2007年开发区项目供需情况;;;;2008-2009年，开发区已知新建商品住宅项目总体供给量为161.5万平米。 其中包括万通华府、弘泽制造在内的高端项目供给量占到总供给量的56%！ 豪宅市场将是2008年开发区主力市场！;2008年开发区项目建筑类型解析;重点板块产品—供应状况;市场研究—重点板块产品形态;核心板块;开发区宜居板块别墅产品面积;核心板块; 开发区宜居板块目前仍有较大量未开发建设的土地，未来2-3年内，开发区新建商品住宅供给主要集中在此板块。 区域产品形式丰富，小高层和高层、别墅、多层、跃层都有，但洋房、别墅产品处于稀缺状态。 豪宅是2008年开发区楼市的代言词，大量豪宅的集中上市必将加剧区域高端市场竞争。 新出现的弘泽制造和万通华府将成为天津楼市瞩目的焦点，随着这