4前期物业管理2.pptxVIP

第三章 物业管理内容与前期工作;;;;;;;开篇案例;案例分析;第一节 物业管理的早期介入;项目前期;一、物业管理早期介入的意义 物业管理早期介入的作用主要有： 1.有利于优化设计，完善设计细节，减少返工，防止后遗症 2.有利于提高房屋建造质量 3.有利于保证物业的使用功能 4.有利于加强对所管物业的全面了解 5.有利于后期管理工作的进行;二、物业管理早期介入的内容;;;;3. 安全保卫系统 规划设计时，对安全保卫系统智能化给予足够重视。在节约成本前提下尽可能设计防盗报警系统，给业主创造一个安全的居家环境。 ;4. 垃圾处理方式 根据各地不同情况，决定是否采用设立垃圾桶或分发垃圾袋，以及是否有专人收倒垃圾还是业主自己收倒垃圾。此外还应考虑垃圾外运方式与垃圾集运站位置。;5. 绿化布置 绿化应考虑气候、环境、造型、布局等，特别的根据需要搭配。 主干道：以种高大乔木落叶为主； 次干道：小区的路通常5~6m，人行为主，通车为次，绿化选择富于变化、色彩变化、高低错落变化。;6. 消防设施 在建筑设计中消防设备的配套是有严格要求的，物业管理公司应着眼于各种消防死角，比如大楼的通道部分、电缆井部分在消防设计中一般考虑不周，自动喷淋装置也不可能估计每个角落。;;;规划阶段应注意的问题 物业管理公司参与规划设计可从下面几个方面考虑： ①实用性 房屋的功能首先满足实用功能。采光、通风、隔热都应满足要求。;②美观、耐用性 美观与耐用两方面处理很好，会很和谐，处理不好又会很矛盾。 例如有些房地产商考虑美观、突出一些造型，采用一些寿命短的材料（挂灰板、铁网）装修一些间隔墙，特别在一些公共部分，造成物业管理企业在接手管理后没几年，就需花大量资金重新装修，给物业管理公司和业主造成很大后期经济负担。 ;例：住宅空调统一留位、防盗网门统一安装、尽量减少二次装修影响公共外观的不统一。以上材料尽可能采用不锈、耐用材料，以免长时期锈迹、污染外墙、影响整体美观等等。 ;③功能性 除了正常规划设计考虑的功能性。还应注意一些常被忽视的功能性设施配备，如： 住宅空调机留位及空调冷凝水集中排水管配备;集中“能源计量表”功能配备。如水、电气能源量按功能区分，集中安放入公共区间，通常讲“三表出户”。 ;各种指标牌、小区（大厦）平面图，警示标志（牌）配备。 ;物业管理用房的配备（如办公室、调度室、值班室、控制中心仓库等）;其他功能。防火、防盗、访客等系统，购物活动场所、绿化道路、围墙护栏等环境，邮政、交通、通讯等功能。 ;以人为本的活动休闲区域 ;④安全性 有条件小区、大厦尽量设计成“封闭型”以利治安管理 ;利用智能化监控系统做到人防、机防相结合，减少损失 ;装修材料除了美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性”材料 道路要人车分流 ;⑤节能性 注意各种节能材料的运用 公共区域照明尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不要一个开关控制一片灯，应按功能、节能配备开关（比如按照不同时间段，分别用开关控制路灯） ;案例;???? 不料设计院不愿意否定自己的设计方案，坚持认定必须要有三道消火栓及其立管，发展商反复交涉也未获认可，球又被踢回开元国际。开元国际的专业人员不屈不挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，并和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合理所在。发展商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好按照开元国际的意见修改了设计。 通过消火栓系统的设计变更，发展商不仅体会到了开元国际的技术实力，而且感受到了他们的负责精神，随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的开元同济楼宇科技公司设计、施工。 试结合物业管理早期介入问题，谈谈自己的体会！;案例分析;（二）物业管理在施工阶段的参与 建设施工阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目建设施工阶段即开始介入，此时的主要内容就是进行工程监控和熟悉项目的整体情况。 物业管理企业在施工阶段参与主要是确保工程施工质量。 （1）监督工程质量并提出意见 物业管理企业对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因；水电管线如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。 ;;（5）掌握新物业的全部情况 施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题（一年使用期除外）。在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现问题。因此物业管理只有参与工程的建设，才可能对每一幅物业的内部结构、管线布置、房间大小等做到了如指掌。这对物业管理开展奠定良好的基础。 ;（1）组织验收小组 由物业管理企业部门牵头、组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组。并做好验收