乌鲁木齐幸福尚城整体营销策划案-20DOC.docxVIP

幸福尚城整体营销筹谋案 第一篇 总略运营计谋：步伐上先住宅后商铺，先招商后销售；计谋上将实施“企业品牌、楼盘品牌双轨运营方案”。运营统筹：将整体项作为一个统一的机体操纵，同时又具有独立性，到达相互作用，相互富厚的目的，增强项目的综合竞争力，并有效互动推广。结合项目建立现实，和市场情况，领先推广住宅部门，待时机成熟即推广商铺部门，最后交互推广，具体推广时间见第二篇和第三篇相关内容。项目定位：首先定位住宅为都市时尚家居，底商则为办事家居的配套物业，成为“业主VIP生活自助广场”，为业主提供“购物、餐饮、健身、美体、娱乐、休闲和商务办事”，以切合区域“南站商务中心”特征，同时迎合周围主要购置群体的需求。入市姿态：本案将结合项目实际和市场状况，以都市家居新理念，创造新观点，对新观点进行全新演绎。使项目能有效吸引存眷力，并形成奇特的焦点竞争力。案名创意：塔楼住宅：幸福尚城底商部门：尚城生活广场 目 录（Contents） 第一部门 项目地块阐发 …………………………………………… 第二部门 项目定位篇 ……………………………………………… 第三部门 计谋运筹篇 ……………………………………………… 第四部门 代价定略篇 ……………………………………………… 第五部门：销售运营篇……………………………………………… 第六部门：告白运作篇……………………………………………… 第七部门：物业筹划篇……………………………………………… 第一部门 项目地块阐发 一、项目地块位置 本项目位于乌鲁木齐市南站商圈之商务区，处在筹划中的电子一条街黄河路边沿位置。地块东临和田街；西面200米为都市门路主干线黄河路；北200米为市政繁华门路五一路；南抵吐鲁番路。整个地块呈较规整四方形。 二、项目SWOT阐发 （一）优势 1、区位优势 本项目位于乌鲁木齐市西南城区，项目四边均与都市干道相邻，并介于南站商圈之间，细分区域为南站商圈的商务区，从而为项目提供了较为理想的居住情况和便捷的交通网络。（见下图）另外，从乌鲁木齐未来的区域功效筹划来看，项目位于乌鲁木齐商务商贸窗口区域，该区域属于乌鲁木齐会合居住区域，目前已处于商务、公寓、商住开发阶段，有多个已建、在建和待建的大型住宅项目。由此可见，片区的生长一定会动员本项目的开发，而本项目的区位优势也将转变为本项目的竞争力。 2、距主干道黄河路200米，噪声、烟尘等污染较少 项目虽处于南站商圈，但又属于商圈的商务中心，且距市政主干道200米，周边污染较少，从而为项目开发高品质物业的提供了底子。 3、体量优势 本项目总占地5855平方米，总户数153户。 总修建面积：23400.41 m2 属小体量住宅项目，有利于营造出浓郁的时尚家居。这对楼盘的销售起到较大的促进作用，并且也有利于整体价位的提升。 （二）劣势 1、项目临吐鲁番路拆迁问题 对付该项目，吐鲁番路是脸面，而该处两栋楼房至今没有拆迁，会影响整个项目的形象。最严重的是，底商的代价会大打折扣。 2、项目临近的物业形象脏乱 黄河路以内，及吐鲁番路、和田街至河滩路，是三建眷属区等居民区，地块两侧是××超市和菜市场，形象十分脏乱，局部形象很差，可能导致人们对该区域生活品质的印象欠好。 3、区域小情况交通不畅 地块南侧100米左右是外环路高架桥，堵塞了南向通道，和田街及吐鲁番路等门路狭窄，占道严重，无论从居家风水考究的角度照旧从购置心理的角度来看，都将会对项目造成一定水平的影响。 4、停车位将制约商业及住宅居民的便利要求。 由于地块小，停车也不方便。这会影响商业部门和居民的便利要求。 （三）时机点 1、经济的连续快速生长 乌鲁木齐的经济生长一直保持良好的生长势头，对外树立了良好的投资情况形象，为整个房地财产的生长提供了良好的市场情况。 2、乌昌归并拉升了都市的综合消费力 乌昌归并，对付构筑天山北坡经济带都有积极的意义。而天山北坡经济带的形成将会加速促进乌鲁木齐对疆内地州居民的吸引力，会很大地刺激购房需求。 （四）威胁点 1、空置量居高不下，项目价位提升难度较大 其一，乌鲁木齐的住宅空置积存量主要会合在高层楼盘，对本项目住宅的打击较大；其二，商业项目严重过剩，恶性竞争加剧。从而影响了本项目价位的提升。 2、同区域潜在竞争压力大 本项目范围较小，没有强势形象铺垫，周边有天宝丽晶、企业总部、新丰大厦、东方花圃、七一酱园等多个高层楼盘在售中，而其所在均于本项目，竞争压力很大。对付商业部门来说，火车头等商业项目因为其范围效应等，本项目很难与其竞争。 3、当前国度金融政策对房地产行业的制约 至“813”大限以来，国度连续出台了四五个限制房地产信贷和房价的政策，特别对高层和商业项目影响很大。 第二部门 项目定位篇 一、项目总体案名的推荐 项目总体案名推荐为