房产估价师考试《理论与方法》真题及解读.docVIP

一、单项选择题 （共 35 题 , 每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最切合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．以下房地产估价有关活动中属于传统价值评估业务范围的是（ ） A．高层建筑地价分摊 B．房地产投资价值评估 C．因环境污染致使的房地产价值减损评估 D．城市房子拆迁中的休业损失评估 2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的偏差大小或许正确性的是 （ ） A．估价对象的真切价值 B．估价对象的重置价钱 C．估价对象的实质成交价钱 D．合格估价师的从头估价结果 3．一个估价项目中的估价时点实质上是由（ ）决定的 A．估价拜托合同签署时间 B．估价目的 C．实地查勘估价对象的时间 D．拜托人意向 4．房地产供应有限特征的实质是（ ） A．土地的总量有限 B．房地产的不行挪动性 C．房地产的唯一无二性 D．房地产的价值量大 5．以下土地状况中，不属于士地权益状况的是（ ） A．土地使用限期 B．土地使用管束 C．土地面积大小 D．土地权益性质 6．某在建工程在假定未建立法定优先受偿权下的价值为  6000 万元，房地产估价师 知悉 该项工程尚拖欠到期对付的工程款为  1000 万元同时还有一笔贷款成数由  50％，余额为  1000 万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元 A． 2500 B． 3000 C． 3500 D． 4000 11．某工厂经所在街道负责人赞同， 将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干 个小商店出租，某估价机构接受拜托以实质用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评 估。这类做法忽视了最高最正确利用应知足条件中的（ ）。 A．技术上的可能 B．经济上的可行 C．价值最大化 D．法律上赞同 12．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相像的土地，甲土地为空地，乙土地 上有建筑物， 但同样限制务件下的估价结果显示， 乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地 的价值，这是因为（ ）。 A．乙土地上建筑物价值低于拆迁花费 B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C．甲土地的价值高于乙土地的价值 D．甲土地的使用限期比乙土地的使用限期长 13．某可比实例的房地产权属证书记录的套内建筑面积为 120m2，经检查，其成交价钱 为 150 万元，还有 2 的房子露台赠予 , 该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为 1：0： 20m 8，则按建筑面积计算的比准价钱是（ ）元／ m2。 A． 8571 B． 10000 C． 13393 D． 15625 14．某宗房地产交易的买卖两方商定，买方付给卖方 2659 元/m2，买卖中波及的税费均 由卖方负担。据悉，该地域房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价钱的 6.8%，买方 应缴纳的税费为正常成交价钱的 3.9 ％。若买卖两方又从头商定买卖中波及的税费全由买方 负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价钱，则调整后买方对付给卖方的价钱为 2 （ ）元／ m。 A． 2585 B． 2393 C． 2955 D． 2964 15．评估甲别墅的市场价值，选用了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价钱为 8000 元 2 2 2 /m ，装饰 标准为 1000 元／ m（甲别墅的装饰标准为 800 元／ m），因乙别墅地点比甲别墅 好，在同样条件下，单价比甲别墅高 10％，若不考虑其余要素，则经过乙别墅求取的比准 价钱为（ 2 ）元／ m。 A． 7020 B． 7091 C． 7380 D． 8580 16．评估某基层商店的价钱时， 估价师选用的可比实例甲和乙均为基层商店， 丙为二层 商店（其成交价钱经调整后为基层商店价钱），在求取最后价钱时，对甲、乙、丙三个可比 实例比准价钱挨次选用的权重，最适合的是（ ） A． 0.4 、 0.4 、 0.2 B． 0.3 、 0.4 、 0.3 C． 0.4 、 0.2 、 0.4 D． 0.4 、 0.3 、 0.3 17．某写字楼的节余利润年限为  38 年，估计  5 年后售出市价钱将上升  20％ , 销售税费 率为  6％，已知拥有期内年有效毛收入为  400 万元，营运花费率为  30％ , 酬劳率中无风险报 酬率为  6%，风险酬劳率为无风险酬劳率的  25％ , 则该写字楼当前的利润价钱为  （  ）万元。 A． 5286.72 B． 7552.45 C． 9939.23 D． 14198.90 18．某公司 2 年前租借某写字楼中的 500m2 用于办公，商定租借限期为 20 年，净租金 为每日 3 元／ m2。已知该写字楼为钢筋混凝土构造， 于 5 年前建成， 土地节余使用年限为 30 年，当前市场上近似写字楼的净租金为每日 2 3.5 元／