土地一级开发(超详细).pdfVIP

.. .. .. .. 1、 固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托 ，按照土地利用总体规 划 、城市总体规划等 ，对确定的存量国有土地 、拟征用和农转非土地 ， 统一组织进行征地 、农转非 、拆迁和市政道路等基础设施的建设 。政府 统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线 。该模式仅从土地一 级开发本身获利 。 该模式有三种具体形式 ：一是土地一级开发由土地储备机构主导 ，负责 筹措资金 、办理规划 、 项目核准 、征地拆迁及大市政建设等手续并组织 实施 。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人 ，具体执行一级开发相 关事务 ，开发企业的管理费 （利润率 ）为开发成本的 2% ；二是开发企 业自行负责筹措资金 、 办理规划 、项目核准 、征地拆迁和大市政建设等 手续并组织实施的 ， 利润率为开发成本的 8% 。 三是政府承诺收益保 底 ，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益 （通 常为 12-15% ），所提取的收益不足开发总成本的 5% 时 ，政府将补足差 额 。 北京是采用这一模式的典型 。《北京市土地储备和一级开发暂行办法 》第 十四条就规定 ：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的 ……招标底 价包括土地储备开发的预计总成本和利润 ，利润率不高于预计成本的 8% 。”此外 ，这种模式在福建漳州也有实践 。2009 年 8 月 ，漳州发展在 漳州当地拿下了 1640 亩土地的一级开发权 ，漳州市龙文区政府与当地 城市建设开发中心给该企业承诺 ：该企业投入土地一级开发资金每年将 获得 12% 的最低收益 。 2 、分享土地出让金 参考 .资料 .. .. .. .. 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手 ，按照双方商议确 定的一定比例进行直接的土地出让金分成 ， 以此获取一级开发企业的合 法收益 。 在此模式下 ，一般有两种具体操作方法 ：一是企业与政府签订 《土地一 级开发委托协议 》，协议中明确双方土地出让金分成比例 ，企业凭借合 法协议而获得土地出让金的分成权 ；二是企业与政府合资成立项目公 司 ，企业凭借在合资公司中股权的占比 ，而获得土地出让金的分成权 。 但分享土地出让金的模式也有一定的局限性 ， 由于我国土地的全民属 性 ，为避免国有资产流失 ，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开 发企业性质必须是国有企业 ，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例 来看 ，一级开