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? ? ? ? ? 促进广州市商业地产发展对策研究 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 商业地产与住宅地产差异分析 商业地产是用于商业经营活动并通过长期经营产生收益的物业，它是城市经济发展的重要载体和生产要素。商业地产与住宅房地产存在明显差异，主要体现在以下几方面。 （一）收益来源和价值体现不同 住宅地产是以居住消费为主要目的的耐用消费品，产品建成前后通过预售和销售方式实现投资的回收和收益回报。商业地产是以经营为目的的生产要素，商业地产的收益主要来源于后期的经营收益，其价值主要体现在后期的商业经营活动中。 （二）开发经营期、资金压力和承担的风险不同 住宅地产开发完成后直接销售给消费者，资金迅速得以回笼，由此带来的资金压力和承担的风险相对较小。商业地产以获取未来经营收益为目的，产品开发完成后需要进行长期的经营管理，投资回报期长，一般需要15年以上。 （三）项目选址的重要性和要求不同 住宅地产选址主要考虑周边自然环境、交通便利状况、公共配套设施完善程度、生活便利程度、教育水平等因素。商业地产项目选址注重客流数量及规律、商业氛围、交通便利度、地形特点、居民收入水平、业态集中程度等。 （四）项目开发经营程序要求不同 住宅地产的开发经营程序一般是：买地—设计（按开发商的主观要求）—建设（按开发商的要求）—分割出售（分散的个体消费者或投资者购买）—回笼资金获取开发利润—开发新项目（用回笼的资金）。商业地产的开发经营程序应该是：招商（与运营商签好合同后）—设计（按运营商的要求）—建设（按运营商的要求）—出租或整体出售（运营商或中小经营商承租经营）—物业管理（开发商或第三方）—长线经营—开发新项目。 （五）建筑功能设计要求不同 住宅的功能和用途主要是满足居住需要，其建筑空间布局主要符合居住生活的各项功能需求，而这种功能需求基本一致。商业地产的功能和用途主要满足未来商业经营的需要，不同经营业态、不同业态组合分布对建筑空间分布及其功能要求不一样。 （六）对城市经济发展的作用方式不同 住宅地产对城市经济发展的作用主要体现在地价收益和开发交易环节的各种税收。商业地产对城市经济发展的作用不仅体现在前期的地价收益和开发交易环节的各种税收，更重要的是后期的经营给城市经济发展带来的更大作用：一是可以带来的大量、稳定、可持续的税收收入，二是推动第三产业的发展和增加第三产业人员的就业机会，三是提升城市现代服务业水平和城市竞争能力，四是提升城市居民的生活品质。 二 广州商业地产发展存在的主要问题分析 （一）商业土地储备和供给不够充足 城市商业规划的实施需要相应的土地储备和供给，广州市2004年就制定和颁布了《广州市商业网点规划（2003～2012年）》，但时至今日仍有相当网点的规划还停留在图纸上，其中重要原因之一就是规划的商业发展区域，特别是老城区的土地储备不足，同时也造成了商业用地的供给在数量及分布区域上存在一些不均衡。 （二）商业用地出让方式有待进一步完善 近年来，广州的商业地产采用“卖地、卖项目”的出让方式，即基本采用拍卖方式出让土地，出价高者获取土地，而对开发投资主体——开发商在市场准入上缺少相关的产业发展要求，从而造成商业地产项目开发完成后按照住宅项目模式分割销售、零散经营，影响了商业地产后期整体经营的效益和可持续发展。此外，商业用地出让的公告发布期与住宅出让基本一样，这对商业项目的前期策划而言，时间明显太短，因为商业项目的开发程序与住宅存在较大差异，前期包括招商、市场研究、确定商业功能定位、业态布局等，需要更多的时间进行分析研究。 （三）商业地产开发环节缺乏运营商的参与 商业地产的开发以房地产开发商为主导，缺少商业运营商的参与，导致商业地产开发注重短期效益、忽视长期经营效益。20世纪90年代末以来，广州商业地产的开发基本由房地产开发商主导，商业运营商很少参与商业地产的开发。这种开发模式在一定程度上推动了广州商业地产的快速发展，但因缺少商业运营商参与也带来较多的弊端。首先，商业经营有其自身的特性和规律，而开发商对商业特性的把握往往存在偏差，对商业规律缺乏了解，只注重短期利益的实现，不重视商业物业后续的管理和经营，缺乏商业项目长期的运营战略，导致商业地产后期经营的困难。其次，商业地产的功能和用途需要满足未来商业经营的需要，不同经营业态、不同业态组合分布对建筑空间分布及其功能要求不一样，但开发商对此缺乏了解并缺乏相应的专业人才，往往建好的商业地产不能满足功能定位、业态布局的要求，导致后期经营困难。 （四）商业地产的产权分割销售模式影响商业经营效益 商业地产产权分割销售模式使得开发商在项目开发过程中的资金压力大大缓解，降低了开发项目的资金门槛，有利于项目的开发运作和短期效益的实现。然而这种经营模式却给后期的商业经营和发展