当前应重点发展普通住房金融.docxVIP

? ? ? ? ? 当前应重点发展普通住房金融 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 普通住房金融，是为生产、消费普通居民住房所进行的资金筹集、融通、借贷等一切信用活动。普通住房是指住房的建设档次，适应我国目前绝大多数城镇居民的住房消费水平，区别于高档住宅。笔者认为，在我国发展房地产业解决居民住房问题，应把发展普通住房金融放在十分重要的位置，并从战略高度来充分认识这个问题。 一 大力发展普通住房金融势在必行 1.从房地产业和房地产的特殊性来看 房地产是一项投资大、投资周期长、资金回收慢的特殊产业。任何一家房地产开发商都不能以自有资金完成房地产开发的全过程，尤其是那些开发规模大、占用资金多的开发项目更是如此。在世界各国的房地产开发投入中，金融资金的注入都占了相当大的比例（见表1）。 表1 亚洲六国住房金融发展情况 我国也是如此，1992年全国开发企业共使用流动资金1149亿元，其中来自银行的贷款279亿元，占资金总量的24%。 房地产是一个价值量大，使用周期长的特殊消费品，一套普通住房的价值对于一个中等收入的家庭，一般是他们年收入的几倍到十来倍，一个家庭若全部依靠自己的积蓄来购买住房，要等十几年乃至几十年的时间，才有自己的居住之地。住房是一个使用周期很长的消费品，其使用价值的自然终止，一般都要经过四五十年乃至更长的时间，购买住房实际是将他们几十年的住房消费作提前支付，对一般家庭都是困难的。因此，世界各国在发展居民住房，解决“居者有其屋”时，购房者一般都会得到金融部门80%左右的抵押贷款，有的国家甚至更高。国外有一个学者，曾把住房金融对解决居民的住房问题的极端重要性，视如蒸汽机的发明对工业革命一样，是很有见地的。 我国住房金融在支持城镇职工居民家庭购建住房方面发挥了多大作用？1990年联合国人居中心与世界银行共同发起的，对全球具有不同收入水平与不同地理区域中有代表性的52个国家（地区）的城市（一般为首都城市），所进行的住房调研形成的《住房指标调研项目》，提供了一些耐人寻味的数据（见表2）。 表2 我国住房金融、房价、租金与一些国家比较（1990年） 购买一套住房，52个国家的平均值是家庭年收入的五倍，而我国（北京）是14.8倍，这个数也大大高于与我国经济发展水平相当的国家。我国的房租仅是世界平均值的1/3。房租之低（下文还将分析）、房价之高，很难推动居民购买住房，在这种状态下，没有金融部门强有力的支持，向购房的家庭发放抵押贷款，一个中等收入的家庭要全部以自己的收入来购买住房，可说是天方夜谭。52个国家的平均信贷业务，即居民购房获得的抵押贷款，在全部贷款中占到了18%的份额，有的国家竟高达43.6%，而我国的金融部门还没有开展这项业务，可见大力发展普通住房金融已迫在眉睫。 2.实现小康住宅目标 1985年由国家科委、计委、经委组织制定，并经国务院正式批准颁发的《城乡住宅建设技术政策》，提出了我国城镇住房发展战略目标即“到2000年，争取基本上实现城镇居民每户有一套经济、实惠的住宅，全国居民人均居住面积达8平方米”。为实现这一目标我国有关部门又制定了住宅建设的“八五”计划和十年规划发展纲要，要求到“八五”期末，城镇非农业人口人均住宅面积达到7.5平方米，解决人均居住面积3～4平方米以下住房困难户的住房问题，到20世纪末要解决人均居住面积6平方米以下住房困难户，人均居住面积达到8平方米以上。改革开放以来，我国住房建设取得了举世瞩目的成就，1979～1993年，全国新建城镇住宅20.25亿平方米，人均居住面积由3.6平方米提高到7.5平方米。我国住房建设的数量，人均居住面积的增长，在这一期间均居世界前列。全国城市人均居住水平提前两年达到“八五”计划，但解决住房困难户的任务仍相当艰巨。1985年全国城镇房屋普查时，城市共有缺房户（无房户、不方便户、人均居住面积不足4平方米的拥挤户）754万户，占普查户的28.7%。1986～1992年，全国城市已安排解决住房困难户596万户，占普查缺房户的72.4%，按此速度到1995年全部解决普查缺房户当属无疑。但是，由于城市人口增长、新婚家庭的不断生成以及住房的自然损坏等，城市每年都新增缺房户40多万。因此，到1992年末，全国仍有440.5万缺房户，其中人均居住面积在2平方米以下的特困户还有28.7万户。到2000年需要解决的困难户将有800多万户。 “小康不小康，关键看住房。”国家十分重视解决住房困难户的住房问题，并提出了解困方针。1993年4月建设部与全国总工会联合印发的《加快解决城镇住房困难户住房问题的意见》，明确提出：“贯彻有偿解困的原则，区别困难户的不同经济情况，采取不同的解困办法。鼓励经济承受能力较强的住房困难户购买商品住宅；对于中低收入的住房困难户，鼓励