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? ? ? ? ? 当前河南房地产市场发展现状与趋势分析 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2018年，河南省认真贯彻落实中央和省委、省政府关于促进房地产市场平稳健康发展的要求，供需两侧同时发力，在需求端保持调控政策的持续性和稳定性，坚决遏制投机炒房；在供给端着力开发结构调整，增加有效供给比重。房地产开发市场深化调整，商品房销售、开发投资增速持续较大回落，年末现筑底回升迹象，内部结构趋于优化，价格保持基本稳定，但市场继续下行压力较大、企业开发成本和居民购房成本增加等问题应给予密切关注。 一 2018年河南房地产开发市场运行基本特征 2018年以来，受宏观经济环境、房地产调控政策、资金收紧、环保治理等因素综合影响，全省房地产开发市场开发投资和销售面积增速持续回落，供给结构适应市场需求调整，住房价格基本保持稳定。 （一）房地产开发节奏放缓，供给结构优化 1.房地产开发投资负增长 2018年，全省房地产开发投资为7015.47亿元，同比下降1.1%，较2017年（增长14.7%）回落15.8个百分点。2017年在持续严厉的调控政策下，全年开工项目较少，房屋新开工面积同比下降7.1%，造成2018年处于施工高峰期的续建项目缺失，加之环保、基数等因素作用，2018年房地产开发投资增速延续2017年持续回落态势。从年度看，2018年全省房地产开发投资增速首次出现负增长。 从全年看，房地产开发投资高开低走，投资增速一季度保持稳定，自二季度起回落幅度加大，前三季度首次同比下降，年末虽略有回升，但全年仍为负增长。全年增速比一季度、上半年和前三季度分别回落14.3个、6.7个和0.5个百分点。 2.新开工面积低速增长 2018年，全省房屋施工面积为54685.56万平方米，同比增长9.5%；其中当年新开工面积为14677.65万平方米，同比增长7.7%。2018年房地产市场调控持续推进，房企对市场预期更加谨慎。同时，受环保、建材价格上涨等因素影响，房屋新开工面积在2017年的基数上低速增长，开发节奏放缓。 3.开发供应结构优化 从工程用途看，全省开发市场以住宅为主，商业营业用房、办公楼低速增长。2018年，住宅施工面积为41349.89万平方米，同比增长10.2%；新开工面积为11431.06万平方米，同比增长9.5%。办公楼施工面积同比增长5.4%，新开工面积同比增长0.1%；商业营业用房施工面积同比增长5.0%，新开工面积同比增长4.8%。在当前全省非住宅去库存压力较大的环境下，住宅较快增长、非住宅类增长较慢，凸显开发规模结构趋于优化。 分住宅类型看，90平方米以下住房施工面积为10112.55万平方米，同比增长2.7%；新开工面积为2030.77万平方米，同比下降17.1%。90～144平方米住房施工和新开工面积同比分别增长13.2%和19.8%，144平方米以上住房施工和新开工面积同比分别增长11.4%和8.7%。随着二孩政策放开和人民生活水平提高，较大面积的改善性住房需求增大，住房供给结构随之调整。 （二）销售面积增速回落，住宅价格和待售面积基本稳定 1.销售面积增速持续回落 2018年，全省商品房销售面积为13990.51万平方米，同比增长5.1%，增速分别较2017年全年（17.8%）和2018年上半年（15.8%）回落12.7个和10.7个百分点。在调控政策延续、住房贷款利率上浮、上年基数不断抬高等多重影响下，商品房销售面积增速连续回落。 全省商品住宅销售占比近九成。2018年，住宅销售面积为12482.88万平方米，同比增长6.6%；办公楼销售面积为224.00万平方米，同比下降5.4%；商业营业用房销售面积为1042.89万平方米，同比下降9.2%；其他用房销售面积为240.74万平方米，同比增长8.7%。 2018年，全省商品房销售额为8055.30亿元，同比增长13.0%，增速比2017年全年（27.0%）和2018年上半年（24.8%）分别回落14.0个和11.8个百分点。其中，商品住宅销售额为6903.79亿元，同比增长17.1%；办公楼销售面积为225.26亿元，同比下降0.5%；商业营业用房销售面积为801.74亿元，同比下降8.8%；其他用房销售面积为124.51亿元，同比下降1.2%。 2.住宅价格基本保持稳定 从国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格环比指数看，2018年以来，河南省郑州、洛阳、平顶山新建商品住宅环比价格指数在100上下小幅波动态势（见图1）。在限购、限价、限贷、限售等调控措施的共同作用下，住宅价格基本保持稳定。 图1 2018年郑州、洛阳和平顶山新建商品住宅销售价格环比指数 3.待售面积小幅波动，商品住宅去化周期逐步回升至合理区间 截至201