东北地区房地产业发展现状、问题与战略措施.docxVIP

? ? ? ? ? 东北地区房地产业发展现状、问题与战略措施 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 东北地区房地产业发展现状 （一）房地产投资 1.房地产投资对GDP的贡献明显 2010年我国经济规模超过日本，成为世界第二大经济体，但是经济增长高度依赖于投资需求而不是消费需求。如图1所示，东北三省的经济增长方式也依然属于投资带动性。东北三省的全社会固定资产投资逐年大幅增长，其中房地产投资比重较大，对GDP的贡献非常明显。辽宁省的房地产投资占固定资产投资的比例近六年都超过20%，到2011年高达25.32%。相比之下，吉林省和黑龙江省受2008年国际金融危机影响较大，2009年其比例有所下降，但到2011年都大幅回升。 图1 东北地区生产总值、固定资产投资和房地产投资 2.房地产投资额逐年增长，房地产业保持良好的发展势头 如图1所示，近六年东北三省的房地产投资额逐年增长。尤其黑龙江省的房地产业发挥后发优势，除了2008年房地产投资额增幅小幅下跌之外，一直保持良好的发展势头。辽宁省的年房地产投资额也保持28%以上（除2008年之外）的增幅。相比之下，吉林省的房地产投资额增长波动较大，2007年增幅高达81.62%，2010年下降到10.87%。 3.从房地产开发投资结构看，住宅开发投资的比重最大 如图2所示，在按用途分的房地产开发投资中，住宅投资遥遥领先，其次是商业营业用房和其他（厂房等）。尤其近六年吉林省的住宅开发投资占本年完成投资的比重均超过77%，2008年高达82.69%。2007年之后，辽宁省住宅开发投资比例有所下降，但到2011年再次回升达到76%。尽管黑龙江的住宅开发投资比例2008年较低，为69.70%。但其他年份都超过70%，住宅开发仍然是房地产开发投资的重头戏。 4.东北三省的商业营业用房开发投资额也逐年提高 如图2所示，辽宁省的商业营业用房投资最大，2010年其比例达到最高点。相反，黑龙江省的商业营业用房投资比重逐年下降，相应地其他（厂房等）投资比重上升。以2008年为拐点，吉林省的商业营业用房投资比重呈现V形，正好对应于住宅开发投资比重的倒V形。三省的各项投资比重呈现差异，这与各省的经济结构有密切关系，但是这三省的第三产业的发展机会较大。 图2 房地产开发投资结构 一般商品住宅的投资比例最高，吉林省的别墅、高档公寓投资比重相对较高，黑龙江省经济适用房建设投资比重最大。如图3所示，近六年在东北三省的住宅投资中一般商品住宅投资占住宅投资比例最高，尤其辽宁省的比例最高。在东北三省中，吉林省的别墅、高档公寓投资占住宅投资比重最高，2010年其比例达到12.40%，六年年均比例达到10.66%。这远远高于经济适用房投资比例，但吉林省的经济适用房投资情况较好。黑龙江省的经济适用房投资比例大于别墅、高档公寓投资比例。辽宁省的经济适用房投资比例逐年下降，到2010年达到2.03%。 图3 住宅投资结构 （二）房地产产品结构 在房地产产品中，住宅开工面积最大，住宅的销售预期最乐观。如图4所示，在各种房地产产品中每年的住宅开工面积最大。尤其2011年和2012年的住宅销售预期非常乐观，因此前一年的住宅开工面积较大。 图4 房地产产品开工面积 吉林省和黑龙江省的商业营业用房开工面积每年平稳增长，见图4。这反映了两省的商业营业用房的市场平稳发展，市场预期较好。2006～2009年辽宁省商业营业用房的市场前景乐观，商业营业用房开工面积较大，但是到2010年之后其开工面积大幅减少。 辽宁省的办公楼开工面积相对较大，2010年达到峰值，见图4。相比之下，吉林省和黑龙江省前五年的办公楼开工面积较小，但到2011年大幅增加。 吉林省和黑龙江省的其他（厂房等）开工面积逐年增加，见图4。2010年、2011年和2012年的整体房地产市场利好，下一年的市场前景非常乐观，所有产品的开工面积都大幅增长。 房地产产品的施工面积与前期的开工面积有密切关系。由于市场前景好，2010年和2011年的开工面积大，同样施工面积也大幅增加，见图5、图6和图7。其中，住宅的施工面积比重最大，从2010年开始住宅市场进入新一轮跨步发展阶段，见图5。 图5 住宅开发情况 在房地产产品供给中，住宅最多。比较图5、图6和图7可知，从2006年开始竣工入市的产品中住宅竣工面积最大，其次是商业营业用房。2011年的住宅和商业营业用房的竣工面积最大，这表明2010年的销售行情非常好。 图6 办公楼开发情况 图7 商业营业用房开发情况 从开工面积、施工面积和竣工面积可以判断，2010年和2011年房地产市场非常火热，住宅、商业用房、办公楼市场非常兴旺。 在住宅开发建设方面，辽宁省的规模大于吉林省和黑龙江省。但是，在住宅产品的有效供给方面，黑龙江