北京市住宅物业服务一级标准.docx

. . . . 住宅物业服务一级标准 基本要求 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收 费项目、收费标准等相关信息。 提供特约服务的， 公示特约服务项目及服务标准、 收费标准。 客户服务场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值班人员。 设置并公示 24 小时服务电话。 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 从业人员佩戴标志。 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。 项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历， 为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 建立突发公共事件应急预案。 建立物业服务工作记录。 档案 建立物业管理档案。 配备档案管理人员。 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 客户服务 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部 门。 水、电急修 20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在 30 分钟内告知。 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。 每年公开征集 1 次物业服务意见，公示整改情况。 配合相关部门进行公益性宣传。 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。 专项服务企业人员佩戴标志。 对专项服务进行监督及评价。 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 组织实施房屋使用安全情况评估检查。 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 设备机房 每月清洁 1 次，室内无杂物。 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。 在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。 设施设备标志、标牌齐全。 张贴或悬挂相关制度、证书。 共用部位 房屋结构 每半年检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。 建筑部件 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 每季度巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。 每年检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 附属构筑物 每季度巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 每半年检查 1 次雨、污水管井等。 每季度巡查 1 次大门、围墙、围栏等。 每季度巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 每年检测 1 次防雷装置。 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、 水质化验， 水质符合国家生活饮用水卫生标准。 每日巡视 1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 每半年切换 1 次备用水泵。 每年检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护 1 次水泵。 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 排水系统 排水设施 每年上汛前对雨、 污水井、 屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。 污水泵 汛期每日巡视 1 次，平时每月巡视 1 次，检查设备运行状态； 每月进行 1 次手动启动测试； 每年养护 1 次。 化粪池 每半年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。 照明和电气设备 楼内照明 每周巡视 1 次，一般故障 1 日内修复；复杂故障 1 周内修复。 楼外照明 每 2 周巡视 1 次，一般故障 3 日内修复；复杂故障 2 周内修复