案例解析总结计划：物业承接查验办法的理解及适用.docx

精选文档 精选文档 PAGE PAGE7 精选文档 PAGE 《物业承接检验方法》的理解和合用 物业承接检验制度是《物业管理条例》（以下简称《条例》）确立的七大基本制度之一。 2010年 10月14日，住宅和城乡建设部拟订并印发了《物业承接检验方法》（以下简称《方法》），将《条例》 的有关规定进行细化、增补和完美，增强了物业承接检验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企 业和业主在物业承接检验活动中的权益义务。《方法》的出台，对减少建设单位的开发遗留问题，降低物 业服务公司的管理服务风险，保护业主的共同财富权益，化解物业管理的矛盾纠葛，建立和睦互信的物业 管理关系，拥有重要的现实意义。 一、《方法》的法理依照 （一）规范合同行为 ——《方法》是合同法原理的实质应用 物业承接检验活动是执行先期物业服务合同的一个主要内容和要点环节， 其实质是建设单位和物业服 务公司之间的民事法律行为，应该坚持契约自由的合同法原则。可是，这其实不意味着合同当事人的契约自 由不受任何限制，国家经过法律法例规范合同行为是对契约自由的适量干涉，切合现代社会市场经济的特 征和要求。《方法》规范先期物业管理合同中的承接检验行为，正是合同监察管理理论的实质应用。当前 政府之所以应该看管物业承接检验活动，主要鉴于以下两个方面的原由：一方面，物业管理活动拥有准公共性，先期物业服务合同的主体，表面上是建设单位和物业服务公司两方，但合同的内容、执行和结果波及到物业管理地区内全体业主的利益，对物业承接检验这一合同行为进行规范和监察，有益于保护社会公 共利益；另一方面，在竞争性的物业服务市场中，物业服务公司与建设单位处于不相同的缔约地位，迫于 建设单位的选择权压力，物业服务公司常常不得不接受不公正的合同条件，先期物业服务合同两方权益失 衡的状况较为广泛，此中的一个主要现象就是物业承接检验活动缺失或许流于形式。所以，有必需经过规 范合同行为来均衡两方当事人的利益，以保护物业管理的市场次序。 （二）保护业主物权 ——《方法》是物权法原则的确实表现 物业管理活动的出发点和归宿， 是业主物权益益的最大化； 物权法的基来源则， 是最大限度保护业主 的物权。固然物业承接检验行为由建设单位和物业服务公司共同实行，但该合同行为的结果却与物业的主 人——业主亲密有关。假如走开了保护业主物权这一合同目标，先期物业管理活动无疑丧失其权益基础。 《方法》之所以应该在物业承接检验活动中确实表现保护业主物权的原则，其根来源因在于先期物业管理 阶段业主大会缺位的现实难题。现代物业切割销售的开发模式和建筑物划分所有权的产权模式，决定了建 筑物的共有物权和共同管理权一定由全体业主来履行。在先期物业管理阶段，因为不具备业主大会成立的 法定条件或现实条件，在业主共同利益代表者缺位的状况下，由建设单位（初始业主）代行业主大会的职责，选聘物业服务公司并签署先期物业服务合同，是符合逻辑的商业老例（固然向来备受诟病却难以找出 代替模式）；由物业服务公司（初始服务者）取代业主大会的职责与建设单位共同办理物业共有部分的承接检验手续，相同是合理和求实的制度安排。可是，物业服务公司选择权由建设单位代为履行，物业共有部分的承接检验权由物业服务公司代为履行，这类两重被代理的角色，决定了业主在先期物业管理阶段的 弱势地位。所以，固然规范建设单位和物业服务公司两方的合同行为是《方法》的主线，但不论从权益本 源出发，仍是从保护社会公正的角度，《方法》都应该以保护业主物权为最后落脚点。 （三）促使行业发展 ——《方法》是《条例》理念的全面贯彻 《方法》是《条例》的配套性政策，性质上属于广义的行政管理法，是政府履行物业管理行政看管职 能、实现物业管理行政看管目标的重要手段。 《方法》经过增强建设单位在承接检验工作中的义务和责任， 经过增强对物业服务公司在承接检验工作中的指导和辅助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为先期物 业管理活动创建有益条件，以促使物业服务行业的健康发展，表现了 “发展为重”的理念；《方法》经过规 范物业承接检验行为，最大限度地调解先期物业管理活动中的各样矛盾和矛盾，充足均衡建设单位和物业 服务公司的利益，以保护公正的交易次序和市场环境，表现了 “均衡利益”的理念；《方法》在充足认识前 期物业管理阶段业主大会缺位的前提下，经过发挥房地产行政主管部门的监察和指导作用，依赖公权的适 度介入来保护处于弱势地位的业主的权益，表现了 “保护弱者”的理念。所以，从这个意义上，《条例》“发 展为重、均衡利益、保护弱者”的立法理念，在《方法》中获得了全面的贯彻落实。在物业承接检验活动 中，“发展为重”与“均衡利益”和“保护弱者”是相辅相成、互为因果和互为促使的共生关系。一方面，只有 物业管理行业在挣脱生计窘境基础上获得发展壮大，只