物业工程前介培训.pptxVIP

恒大物业工程前介培训;物业工程前介指在项目建设开发之前就从物业管理和运营角度出发，依据集团现行的制度、规定、指引文件等，对小区整体规划、楼宇设计、设备材料选用、施工监管、验收接管等多方面提出相关建设性意见，确保从土建到各机电系统的配置标准与物业使用需求高度契合，为以后的物业工程管理工作打下良好的基础。 课件内容由浅入深涵盖规划设计及物业分区管理、给排水、供配电、暖通空调、智能化、 工程前介流程几个章节。;CONTENTS;规划设计、物业分区管理、建筑设计要点; 为全面提升集团楼盘规划设计质量，完善物业分区管理品质，关于住宅社区配套及物业管理规划设计物业前介内容如下： 一、规划设计 社区配套包括物业管理用房、公共卫生间、垃圾房（或垃圾收集间）等公建配套，及水泵房、配电房、开闭所、发电机房、换热站等设备用房。原则上公建配套及设备用房应结合项目分期建设、分期验收、分期管理，其中方便业主日常生活的配套宜在首期设置，同时设备用房面积和位置须满足首期交楼验收需求。 ;规划设计选址总体要求为： 1、公建配套用房（物管、公共卫生间）优先设于景观条件不佳区域（远离中心花园）或住宅首层，不得占用沿街商铺，也可考虑局部商业裙楼增设一层进行设置。 （见图）;7;3、设备用房原则上应设于地下，优先设置于建筑物地下专用设备房或地下车库停车效率低的位置。 4、如地方强制性规定设备用房（如配电房、换热站）必须设置于地面的，参照规划选址总体要求第1、2点，且避免对塔楼造成噪声影响。 5、设备用房设置需满足服务半径要求，同时考虑震动噪声影响，尽量远离居住建筑，距北侧居住建筑不宜少于15米，距东侧、西侧、南侧居住建筑不宜少于10米。;重点物业用房设置要求： （一）物业管理用房位置 物业管理用房规模按当地开发报建总面积最低要求进行配置。 规划选址要求为： 1、参照公建配套选址要求（不得占用景观好、价值高的区域） 。 2、须确保首期交楼时能满足需求，原则上面积不低于150平方米。（见图 ）;(二)垃圾房（或垃圾收集间）位置 垃圾房（或垃圾收集间）是指市政规划未作要求，但需满足小区本身使用需求的垃圾集中放置转运点。 规划选址要求为： 1.须位于小区所在地常年主导风向的下风向及景观不佳处，并设置绿化隔离带，尽量能通过较短道路连接市政路对外。 2.优先独立设置，也可考虑设于商业侧边。 3.应尽量远离居住建筑，距北侧居住建筑不宜少于18米，距东侧、西侧、南侧居住建筑不宜少于10米。（见图 ）;（三）公共卫生间位置 公共卫生间是为方便保洁、保安、维修人员使用及业主应急之用而设置的卫生间。 规划选址要求为： 卫生间须位于小区所在地常年主导风向的下风向及景观不佳处，远离主出入口位置并设置绿化隔离带。卫生间洁具数量最小规模为男2（小便器2个）女2蹲位。;12;（五）消防监控中心配置要求 1、监控中心与消防控制室原则上应合并设置，统称消防监控中心，首期须按最低面积要求设置一个，其面积配置标准具体参考如下： ;;（六）变配电室（所）配置要求 1、原则上变电所、开闭所、发电机房均设置于地下室内，优先顺序为地下车库、建筑物地下专用设备房、独立地下设备房。 2、地下室不止一层时，开闭所、变配电房不应设在最底层，设备完成面应比门外地坪高不小于200mm，尽量接近负荷中心。 3、变配电室尽量避免设置在卫生间、厨房正下方，无法避免时，顶板需作双层板并做防排水措施。同时尽量避免设置在住宅正下方，无法避免时，顶部做双层板并在板间做隔热、防排水处理，并采取适当防电磁波辐射及减振降噪处理措施。 4、发电机房地面不低于门外地下室地面，当不得不低于地下室地面时，须设不低于150mm高门槛。;（七）生活水泵房、消防泵房配置要求 1、原则上须设置在地下室，宜靠近用水大户布置。 2、水泵房排水沟应设坡度i=5 ‰ ，坡向集水井。 3、设在建筑内的水泵房，应采取减震防噪措施，水泵房管路和管路支架应采取防固体传声措施。 4、水泵房周围不得布置有防震或安静需求的房间。 （八）换热间配置要求 1、换热间宜优先设置在地下室，无条件时可在园林景观不佳或居住影响较小的区域地面设置独立土建房。 2、设在建筑内的换热间，应采取减震防噪措施，各管路和管路支架应采取防固体传声措施。 3、换热间周围不得布置有防震或安静需求的房间。;二、物业分区管理 （一）机动车出入口管控方案 1、如小区规模较大，共设置三个地库出入口，原则上两个车库出入口直接对外（优先结合裙楼设置）设为“常用车库出入口”，另一个设置在小区内部，但应避开中心花园，设为“应急车库出入口”；如小区规模较小（共设置两个地库出入口），原则上两个出入口直接对外（优先结合裙楼设置）均设为“常用车库出入口”；如有恒大影城等大型商业，应为其设置“商业专用车库出入口