零售物业现状与趋势分析之华东篇供给不匹配需求的矛盾在后有所缓解.docxVIP

标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N] 标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N] 零售物业现状与趋势分析之华东篇供给不匹配需求的矛盾在后有所缓解 商业零售行业 行业研究/深度报告 供给不匹配需求的矛盾在 2013年后有所缓解 ——零售物业现状与趋势分析之华东篇 民生精品---深度报告/商业零售行业 2012 年 9 月 17 日 推 荐 维持评级 报告摘要： ? 样本城市选取：上海、杭州、南京、宁波 行 业与沪深 300 走势比较 此次我们选取了华东地区比较有代表性的4个城市——上海、杭州、南京、宁波， 民生零售 沪深300 分别从零售物业的供给和需求两个角度来分析这几个城市目前零售物业的租金 水平及其未来走势。 5% ? 上海：供需紧平衡，租金上涨的潜力最大 0% -5% 截止到2012年一季度，上海市零售物业的总量为万㎡，空置率为%，供 需基本平衡，优质零售物业的首层商铺租金为1620元/㎡/月，居于国内城市首位。 2011-2015年间，上海市零售物业供给年均复合增长率 约为%，到2015年存量达到 -10% -15% -20% -25% 万㎡。我们认为上海市的零售物业年均供给增速基本能被上海市的年均消费增 速覆盖，零售物业市场供需紧平衡，但考虑到其特殊的政治、经济、文化背景以及其 与国际一线都市租金水平之间的差距，我们预计上海市零售物业租金仍将保持上涨的 态势。 -30% -35% ? 杭州：2013年是分水岭，市场将由供不应求转向供大于求 分 析师 截止到2012年一季度，杭州市零售物业的总量为万㎡，空置率仅为%， 分析师：田慧蓝 供给出现较为严重的短缺，优质零售物业的首层商铺租金为903元/㎡/月。 2011-2015年间，杭州市零售物业年均供给复合增长率约为%。其中 执业证书编号：S0 电话：(86755) Email 2012-2013年期间，市场供应量大增将达到万㎡，复合增长率为%， 我们判断首层商铺租金将趋于下降；2014-2015年间市场的新增供应量仅为45万 ㎡，达到万㎡，复合增长率降至%，零售物业租金将有望逐步企稳。 ? 南京：供给增加被有效消化，租金后期将稳中有升 分析师：王羽 执业证书编号：S0 电话：(86755) 截止到2012年一季度，南京市零售物业的总量为万㎡，空置率为%，供 给出现一定程度的短缺，优质零售物业的首层商铺租金为1017元/㎡/月， 研究助理：陈玉蓉 电话：(86755) 2011-2015年间，南京市零售物业供给复合增长率约为%，2015年零售物业 将达到万㎡，其中2012-2013年期间，市场供应量的复合增速将达到23%， 远超需求增速，我们判断首层商铺供应紧张的局面将有望得到缓解，租金预计也 相 关研究 将有所回调；2014-2015年间市场的新增供应量基本为零，零售物业租金将维持 稳定甚至有望上升。 ? 宁波：供给得到改善，租金小幅下降之后逐步企稳 截止到2012年一季度，宁波市零售物业的总量为万㎡，空置率为%，供 给出现严重的短缺，优质零售物业的首层商铺租金为741元/㎡/月，2011-2015年 间，宁波市零售物业供给年均复合增长率约为%，2015年年底达到52万㎡，， 其中2012-2013年期间，市场新增供应量约为18万㎡，复合增长率约为%， 供给增速超过需求增速，我们判断首层商铺供应紧张的局面将有望得到缓解，租 金预计也将有所回调；2014-2015年间市场的新增供应量较少，仅为万㎡，零 售物业租金在此期间有望逐步企稳上扬。 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 行 业研究/商业零售 目 录 一、样本城市的选取：上海、杭州、南京、宁波..............................................................................................3 （一）华东地区部分城市概况..........................................................................................................................3 （二）样本城市的选取 .....................................................................................................