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花边岭项目开发方向建议 大中华实业（惠州） 市场部 思维导图 市场扫描——市场特征总结 项目分析——项目价值挖掘 综合研判——定位初步探讨 定位建议——项目定位建议 市场扫描 达利大厦 隆生广场 风尚国际 世贸广场 国商大厦 华阳大厦 大隆大厦 双子星国际 盛丰商务 信合大厦 峰璟国际 凯宾斯基 港惠新天地2期 水印尚堤 城市天地 凯宾斯基 瑞嘉大厦 财富电子大厦 公寓型产品 写字楼产品 写字楼租售情况 区域 代表物业 均价 物业档次 租金 空置率 惠城商业中心区 华阳大厦 6000元/平米 中 30 18% 隆生商业广场 不售只租 高 40 60% 世贸中心 6500元/平米 高 40 50% 风尚国际 未办证 低 25 25% 江北 双子星国际商务大厦 6500元/平米 高 40 20% 大隆交银大厦 5800元/平米 高 40 38% 德赛大厦 5800元/平米 中 — 20% 峰璟国际 7800元/平米 高 — —— 盛丰商务大厦 5800元/平米 中 30 40% 信合大厦 5700元/平米 中 — 70％ 凯宾斯基 预计超过8000元/平米 高 — —— 结论：目前写字楼物业售价集中在5800-8000区间内，租金在30-40元/平米，且空置率较高。整体市场供过于求，表现疲软。 写字楼特征总结 惠州写字楼市场集中分布在惠城商业中心区和江北片区，而江北片区依托其政治金融中心的规划，行政办公氛围大大优于以商业为核心的惠城片区，无论从写字楼的档次、售价、租金、空置率等各项指标均引领惠州市场； 惠州写字楼售价集中在5800-8000元/平米区间，租金在30-40元/平米范围内，但是从目前空置率来看，写字楼市场处于供过于求状况； 江北片区的凯宾斯基及峰璟国际分别是5A甲级及甲级写字楼，在标杆区域中树立了惠州市写字楼市场的标杆产品，同时其价格8000元/平米也意味着惠州市写字楼的价格上限； 5A写字楼的标准是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。其中对硬件的要求包括，空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统、电梯监视系统 、闭路监视系统、防盗报警系统、停车场管理系统、综合布线系统、无线通信转发系统、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制、广播音响系统等等，而本项目要满足以上条件，存在一定难度。 写字楼市场于本项目的意义 肉搏战 ？ 基于以上对惠州写字楼市场的分析，市场部认为，肉搏战没有必要，原因如下： 从区位上看，江北片区拥有行政金融中心的先天规划优势，而项目所在的商业中心地带办公环境不佳。此情况可类比于深圳的地王商圈与福田中心区，地王大厦可谓深圳形象写字楼，但长年来，其转手价格、租金水平却略弱于福田中心区写字楼，这就是区位因素； 从现有项目售价来看，凯宾斯基及峰璟国际的售价8000元/平米已是价格上限，若本项目不计成本的打造成高端，通过一定营销手段使得售价与其持平，但此均价与公司目标仍然有一定差距，而倚靠市场自然增长的期望不可控因素过大； 故，市场部建议，项目应该抛弃固有思维，改变写字楼定位方向，另辟蹊径。 思考： 项目是否应该定位成高端写字楼，与江北现有5A甲级写字楼展开肉搏战？ 市场特点 写字楼市场供大于求 高端写字楼集中在江北片区 目前写字楼的价格上限8000元/平米与公司预期有较大距离 项目属性 项目所处商业核心区，而非金融行政中心 项目现有规划不足以支撑高端写字楼市场，改造成本巨大 综合研判 项目不适宜开发为写字楼。 思维导图 市场扫描——市场特征总结 项目分析——项目价值挖掘 综合研判——定位初步探讨 定位建议——项目定位建议 项目基本情况 项目宗地编号 09-04-034 宗地用途 商业金融业用地 土地面积 5304平方米 总建筑面积 72600平方米 建筑基底面积 2969平方米 建筑覆盖率 52.4% 建筑层数 地下2层，地面31层 休闲广场 20000平米 地下车位 200个 室外车位 100个 楼层 功能 地下室 单层4200平方米，2层合计8400平方米 商业部分 单层3763平方米，1~4层合计15052平方米 写字楼部分 单层2025平方米，5~14层合计20257平方米 转换层 15层1978平方米 公寓部分 16~25单层1954平方米，共10层合计19540平方米； 26、27 单层1926平方米，2层合计3852平方米 其他 28、29层为多功能会议厅设计1926平方米； 30~31层为机房和天面水池1940平方米 电梯 8部（进口三菱） 扶梯 8部（进口三菱） 消防、动力 照明、给水 主干完成 局部到位 暖通、弱电 没有安装 项目情况小结 项目地处商业中心地带，昭示性强，影响力大，是惠州地表性建