第五讲房地产估价.pptxVIP

第五讲：房地产估价概论张辉北京大学经济学院5.1成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法测算出来的价值简称为积算价格。成本法的优点是房地产价值的求取过程特别是各个价值构成部分显而易见，这样有利于发现哪些遗漏了，哪些高估了，哪些低估了。该法特别适用于在“文件”规定房地产价格构成以及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下一、土地取得成本市场购买下的土地取得成本：建设用地使用权购买价格；土地取得税费（契税、印花税、交易手续费等）。征收集体土地的土地取得成本：土地补偿费；安置补偿费；地上附着物补偿费；青苗补偿费；安排被征地农民的社会保障费用----新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的），耕地开垦费（占用耕地的，占垦平衡），耕地占用税（占用耕地的），征地管理费，政府规定的其他相关费用（例如防洪费、南水北调费等）。征收国有土地上的房屋的土地取得成本：房地产补偿费；搬迁补助费；过渡补助费（或临时安置补助费、周转房费）；停产停业补助费；安置补助费；相关费用（房屋拆迁估价费，房屋拆迁服务费，政府规定的其他有关费用）二、开发成本（2-1）勘察设计和前提工程费：市场调研、可研、项目策划、工程勘察、环境影响评价、交通影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标、施工的水电路场地平整临时用房等。建筑安装工程费：建造商品房及附属工程（房屋周围围墙、水池、绿化等）所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。基础设施建设费：包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。如果取得的房地产开发土地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。二、开发成本（2-2）公共配套设施建设费：包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用。其他工程费：包括工程监理费、竣工验收费等。开发期间税费：包括有关税收和地方政府或其有关部分收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。备注：有时需要将上述开发成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。在这种情况下，一般可将基础设施建设费归入土地开发成本；公共配套设施建设费视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或者在两者之间进行合理分配；其他费用一般归入建筑物建设成本中。三、管理费用 管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比例，例如4%。因此，管理费用通常按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算。四、销售费用 销售费用也称销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要的支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或销售代理费等。为便于投资利息的测算，销售费用应区分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费等一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。销售费用通常按照开发完成后后的房地产价值的一定比例来测算，例如开发完成后后的房地产价值的3%。五、投资利息（5-1） 投资利息，与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们来自借贷资金还是自由资金都应该计算利息。从估价的角度看，为了使评估出来的价值客观合理，也要把房地产开发商的自有资金应获得的利息与其应获得的利润分开，不能算作开发利润。五、投资利息（5-2）应计息项目：包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。计息周期：计算利息的单位时间，可以是年、半年、季度、月等，通常为年。计息期：计息周期数，为确定每项费用的计息期，就要估算整个房地产开发项目的建设期，成本法中建设期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是达到全新状况的估价对象的日期，通常建设期的终点也就是估价时点。例如，写字楼从取得土地到竣工验收完成正常需要24个月，则估算该写字楼的建设期应为24个月。五、投资利息（5-3）计息方式：单利和复利（利滚利）两种，单利和复利换算公式如下。例如某银行存款的计息方式采取单利，假设其一年期存款的年