山东东营中建绿洲国际花园二期产品建议报告_87页.pptxVIP

前言部分： 我们必须通过一流的规划和设计 才能有效的规避项目建设与后期销售可能出现的难点 只有一流的产品才是解决项目可持续发展的最佳的途径 那么到底什么样的产品才是一流产品？ 我们认为所谓一流产品，具有很强的针对性 即针对某一个地区来说处在相对领先水平，市场认可度高的产品 即便是国内一流的领先产品或理念 如果超出了当地居民的认知度，得不到市场的认可 则显然是不可取的，也是被市场排斥的 所以我们在这里强调的是 不能盲目的追求产品设计和规划理念的最先进 我们需要的是结合当地市场实际情况 规划和建设符合当地认知水平之内的较领先产品 最终强调的是要把握一个合适尺度 　　 　在保持合理利润的情况下，降低项目的风险 ； 　快速回笼资金 ； 　致力于中建国际置业的品牌提升； 　在东营市生态居住中心建立一个高性价比楼盘、生态景观社区，并以此提升城市的居住水准、提供最适宜人居环境。 　　　 我们的目标： 　　针对我们项目地块的独有特性，结合当地市场实际情况，我们对项目地块的规划与开发设计等问题，提出了部分建议与想法，希望能对项目前期规划提供帮助，并最终为东营中建国际置业项目的开发赢取最大的经济效益、社会效益和品牌效益。 第一部分 市场分析 （一）西城 　　胜利油田管理局和东营区政府驻地，基础配套设施完善，生活便利，以济南路为中心聚集了银座购物广场等大型购物商场及无数小商品市场和各式店铺等充分满足了西城居民生活需求，是一个成熟的区域，一个聚人气的“易居城市”。 一、东营市城市空间发展状况 （三）新区 　　据东营市城市总体规划（2004-2020）“东城向西发展，西城向东发展，东西城相对集中，整体融汇发展”的城市发展方向。 　　规划基本设想是在东营市中心城对接地区形成以东营市新区政府为中心的东营市次行政中心。新区拟规划布局办公区、 广场绿化区、生活居住区、科技文化区、周边商贸区等5大功能区，坚持一次性高起点规划，分期高标准建设，力争用3～5年时间将新区建设成为规划合理、设计新颖、配套齐全、环境优美、居住舒适、交通便利的现代化办公居住区。 （二）东城 　　东营市委和东营市人民政府驻地，环境优美，空间大，绿化率高。随着近几年的发展，东城居住环境大大提高，商业配套也逐渐完善。 二、东营市房地产市场分析 （一）供应状况分析 1、土地储备总量丰富 　　东营市中心城市规划区范围为西至史口镇郝家乡行政区界，东至莱州路，北至东营区行政区北界，南至南二路南2公里，面积523.5平方公里。现在东营市城市规模已达到中心城市用地58平方公里，东城20平方公里，西城38平方公里。东城与西城相隔20公里左右，两城区之间的黄河路和青岛路上，建筑物仍然稀疏。根据东营市城市总体规划，计划到2010年，基本上形成东西城对接地区的雏形。 　　为了加快东西两城的对接速度，东营市政府把区委区政府建设在了黄河路的中段，也就是说，两城之间，围绕着区委区政府有大量的土地可供开发利用。但这只是一方面，另一方面，现在已进驻东营市场的开发商有大量的土地储备。 2、东营市2008-2009年住房建设计划 根据东营市中心城区2008-2012年住房建设规划，规划期内建设各类住房建筑面积约1260.1 万㎡，其中建设政策性住房建筑面积约570.12万㎡（包括经济适用房建筑面积约563万㎡，廉租住房建筑面积约7.12万㎡）。根据城市的发展预测确定城市住房建设年度计划见下表： 建设住房总建筑面积 其中，政策性住房建筑面积（含油田限价房） 2008年 300.4万㎡ 95.72万㎡ 2009年 319.7万㎡ 164.4万㎡ 2010年 200万㎡ 100万㎡ 2011年 210万㎡ 100万㎡ 2012年 230万㎡ 110万㎡ 　　从市场供给来看，虽然东营的房地产市场已经开始实现由卖方市场向买方市场进行转变，但还远远没有到达市场饱和的地步，尤其是在特定的地段，甚至出现了供不应求的局面，这一点在西城表现得尤为明显。就目前市场形势而言，随着数量的增加，竞争会更加激烈。 区域 项目 总建面积 备注 开发区 伟浩·春天花园 3.7万㎡ 全部复式结构，单户面积180-300㎡。 阳光100城市丽园 50万㎡ 单户面积116-366㎡，洋房和别墅 大海鑫天地 10.2万㎡ 单户面积100-300㎡，小高层 水岸天华 6万㎡ 10-11层小高层，单户面积60-200㎡ 瑞璟国际公馆 7万㎡， 小高层，单户面积60-200㎡ 英威花园 3.6万㎡ 小高层，单户面积158-300㎡ 水岸名都 5.4万/㎡ 小高层，单户面积130-180㎡，复式220-350㎡ 德达金色家园 5.5万㎡ 小高层，单户面积75-110㎡ 府北 胜宏尚郡 16.6万㎡ 花园洋房110-160㎡，叠拼别墅230