税收筹划（第七版）教学课件-第6章 其他税种的税收筹划.pptxVIP

;学习提示;案例导入;;;6.1.1.1　一般规定　 土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。课税对象是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称“转让房地产”)所取得的增值额。转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目;涉及旧房交易时,旧房及建筑物的评估价格。 纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算、征收土地增值税:隐瞒、虚报房地产成交价格的;提供扣除项目金额不实的;转让房地产价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。 【知识点提醒】根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)的规定:;(一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 (二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。 “营改增”后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:①提供的购房凭据为“营改增”前取得的营业税发票的,按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。②提供的购房凭据为“营改增”后取得的增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。③提供的购房发票为“营改增”后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 ;土地增值税实行四级超率累进税率 ;6.1.1.2　征税范围;6.1.1.3　税收优惠　 (1)纳税人建造普通标准住宅(不包括高级公寓、别墅、度假村等)出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。 (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。 (3)对个人转让房地产的一些免税政策: 1)对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。 2)自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税。 (4)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。;;6.1.2.1　利用房地产转移方式进行筹划 　 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,取得收入的单位和个人征收的一种税。从这个定义可以看出,征收土地增值税必须满足三个判定标准:仅对转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物的行为征税;仅对产权发生转让的行为征税;仅对转让房地产并取得收入的行为征税。纳税人可以通过房地产转移方式的选择使房地产转移排除在土地增值税的征收范围之外。 【知识要点提醒】国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。 房地产所有人可以通过避免符合以上三个判定标准来规避缴纳土地增值税。例如,房地产所有人通过境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业,虽然发生了房地产权属的变更,但房地产所有人并没有因为权属发生变更而取得任何收入,因而不属于土地增值税的征税范围。再如,房地产所有人将房产、土地使用权租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金等,由于产权没有发生转让,因而不属于土地增值税的征税范围,无须缴纳土地增值税。;6.1.2.2　通过控制增值额进行筹划　 按照我国现行税法的规定,土地增值税税率是以增值率为基础的超率累进税率。当房地产企业开发的房产对外销售时的增值率达到50%时,土地增值税税负将会达到销售额的10%(假设增值税按5%的简易征收率计算);当增值率达到100%时,土地增值税税负将达到销售额的17.5%;当增值率达到200%时,土地增值税税负将达到销售额的28.33%;当增值率达到300%时,土地增值税税负将达到销售额的36.25%,见表6- 3。 　表6 -3房地产开发企业主要税种在现行政策下的实际税收负担(普通商品房的开发);由此可见,土地增值税筹划最关键的一点就是合理合法地控制、降低增值额,以避免因税率级次爬升而适用较高档次的税率。由于增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额,所以控制增值额的筹划包括收入筹划法和成本费用筹划法。 (1)收入筹划法。收入筹划法是指通过降低销售收入来