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租金方案与招商政策 租金方案与招商政策 PAGE 1第 PAGE 1 第 1 页 共 16 页 租金方案与招商政策 一、租金体系设计： （一）租金定价方法： 根据沈阳零售商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法： ? 租金水平类比法――以沈阳各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 ? 保本保利定价法―――以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 ? 投资收益分析法――以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。 ? 项目成本定价法――以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。 由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。 （二）基准价格设定： 1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 （三）收费体系： 国内购物中心的常规收费项目通常包括：租金、物业管理费、水电公滩费。目前沈 阳零售市场的费用构成行情为： 租金、物业管理服务费 （包括物业管理费、 水电公滩费） 物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清 运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调 制冷制热等服务。 PAGE 2第 PAGE 2 第 2 页 共 16 页 二、沈阳市各大商圈租金水平： 区域 项目 综合租金（套内面积） 太 原 街商圈 太原街街铺 时尚地下 步行街商亭 步行 街沿街店铺 兴隆 大家庭 沈阳春天 16 元/ 平米 / 天— 30 元/ ㎡/ 天 （ 500 － 900 元/ ㎡/ 月） 负 1 层 ： 35 元/ ㎡/ 天（ 1050 元/ ㎡/ 月） 负 2 层 ： 90 元/ ㎡/ 天（ 2700 元/ ㎡/ 月） 7 元/ ㎡/ 天（ 210 元/ ㎡/ 月） 18 元— 35/ ㎡/ 天（ 550 － 1050 元/ ㎡/ 月） 一楼： 350－ 450 元/ 平方. 月二楼：扣点 一楼： 330 元/ 平方. 月二楼： 200 元/ 平方. 月 三楼： 70－ 100 元/ 平方. 月 负一层： 480 － 750 元/ ㎡/ 月 圈㎡/ 圈 ㎡/ 月） 一楼： 8 元— 10 元/ ㎡/ 天 大悦城 二楼： 6 元— 8 元/ ㎡/ 天 三楼： 5—6 元/ ㎡/ 天四楼： 3—4 元/ ㎡/ 天 五楼： 2—3 元/ ㎡/ 天一楼： 6—15 元/ ㎡/ 天 时尚地下 3 元— 4/ ㎡/ 天（ 90－ 120 元/ 大发广场 二楼： 4—12 元/ ㎡/ 天三楼： 2—9 元/ ㎡/ 天四楼： 8 元/ ㎡/ 天 铁 西 商圈 沿街店铺 250－400 元/ ㎡/ 月 3第 3 3 第 3 页 共 16 页 站 区 华府天地域 一层： 11 元/ ㎡/ 月二层： 9 元/ ㎡/ 月三层： 7 元/ ㎡/ 月 行 商圈 沿街店铺 1 层： 200－400 元/ 月/ ㎡ 三 好 街1 层： 400 － 700 元/ 月 三 好 街 1 层： 400 － 700 元/ 月/ ㎡ 商圈 西 塔 商 西塔 购物 2 层：以上 100~500 元/ 月/ ㎡ 一楼： 250－ 300 元/ 平方. 月 圈 中心 二楼： 200 元/ 平方. 月 店铺 三、沈阳市商业设施物业管理服务收费标准： 物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。 项目 物业管理服务收费标准 大悦城 45.00 元/ 月/ ㎡使用面积 百 联 39.00 元/ 月/ ㎡使用面积 茂 业 39.00 元/ 月/ ㎡使用面积 世 贸 18.00 元/ 月/ ㎡使用面积沈阳华府天地购物中心 45.00 元/ 月/ ㎡使用面积大发广场 45.00 元/ 月/ ㎡使用面积 平均价格 38.5 元/ 月/ ㎡使用面积 本项目的物业管理服务收费可以设定为 40 元/ 月/ ㎡使用面积。 四、本项目租金水平分析： 一）、租金水平类比法： 1、沈阳 5 大商圈一层街铺的租金水平： 商圈 商铺 1 层平均租金 1 层租金水平 4第 4 4 第 4 页 共 16 页 太原街