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无锡新区房地产项目 可行性分析报告 一、总论 1、项目建设背景 无锡新区枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足，不能及时启 动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的 外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望 找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实 力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据 无锡的城市总体规划发展以及新区枫桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个 无锡重要的住宅区。本公司经过对无锡全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的 分析比较，根据无锡目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足无锡市城市居民新的 住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。 该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。 2、项目概况 该地块位于无锡新区何山路和塔园路交叉口。紧接无锡科技学院，有良好的文化气氛。 道路宽敞交通便捷，有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用 地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层 相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提 供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。 本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。 二、无锡市介绍 无锡位 于长江 三角洲中 部、江苏省东南部 ，东经 l19°55--121°20，北纬 30°47--32°02之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488.42平方 公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2 平方公里。所属六县市面积为：常熟市 1094平方公里，张家港市 772.4平方公里，太仓 市620 平方公里，昆山市864.9 平方公里，吴县市 1257.42 平方公里，吴江市 1092.9 平 方公里。2001 年，无锡市完成国内生产总值1760 亿元，经济总量在长江三角洲位居第二， 列全国第六，人均GDP 按现行汇率折算超过3600 美元，显示出强劲的增长势头。整个市 的人口580.53 万，城区人口为80 万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工 业销售产值400 亿，同比增长 17%；完成国内生产总值160 亿，同比增长 14.2%；实现财 政收入20.5 亿。正在启动二期开发。 三、无锡市住宅市场分析 1、2002 年以前无锡市住宅市场分析 2 2 在这之前，无锡市住宅水平一直维持在工业园区 2300 元/m ，古城区2500 元/ m ， 2 而新区住宅价格也一直在2000 元/ m 左右徘徊。究其原因不外乎以下几点： 1）、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的 长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导 致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。 2）、整个无锡的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的 建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。 3）、居民居住观念没有改变。大多数无锡人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了城市， 到了郊区。而且也一直认为无锡新区是一个工业区，不适宜居住。同时，枫桥镇一直以来 治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。 4）、消费观念也限制了整个无锡市的房价。许多无锡居民留恋于“小桥、流水、人家”， 只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。 5）、这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施）， 但一直没能使无锡房地产更上一个台阶。 2、2002 年以来无锡市住宅市场分析 2002 年是无锡房价飞涨的一年。2001 年10 月份，无锡市土地全面实行招投标。这对 于无锡整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是市场 招