房地产评估(第2章).pptxVIP

房地产评估 Real estate evaluation 会计学院：王景升2009年8月第2章 房地产评估的基本理论2.1 房地产价值与价格2.2 房地产价值的影响因素 2.3 房地产评估的原则学习目标本章学习目标是使学生掌握房地产价格形成的基本理论、主要影响因素和评估时应遵循的基本原则。2.1 房地产价值与价格2.1.1 房地产价值与价格的含义1）房地产价值房地产价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对房地产价值的估计值。房地产价值属于交换价值范畴2.1 房地产价值与价格2.1.1 房地产价值与价格的含义2）房地产价格房地产价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定的买方和卖方对于房地产实际支付或收到的货币数额。2.1 房地产价值与价格2.1.2 房地产价值形成理论1）劳动价值论代表人物:大卫·李嘉图、马克思，其主要内容：资产的价值由劳动所决定，即由生产该资产的社会必要劳动时间所决定，劳动是形成价值的决定因素。生产某项资产的社会必要劳动时间会随着社会技术水平的进步和劳动条件的改善，以及劳动者技能的提高而不断变化，表现出下降趋势。2.1 价值与价格2.1 价值与价格2.1.1 价值构成理论1）劳动价值论2）效用价值论代表人物:门格尔、杰文斯、瓦尔拉斯，其基本思想：资产的价值由资产为其占有者带来的效用所决定，效用越大，资产的价值就越高。对资产占有者来说，效用意味着收益，收益决定着资产的价值，收益越高，资产的价值越大。2.1 价值与价格2.1 价值与价格2.1.1 价值构成理论1）劳动价值论2）效用价值论3）新古典经济学派价值论代表人物:马歇尔，该理论是将前两种价值理论结合起来，以亚当·斯米的自由放任经济理论为基础建立的价值学说。其基本要点：商品或资产的价值来源于生产（成本）和消费（效用）两个方面。生产（成本）决定着商品或资产的供给，消费（效用或收益）决定着商品或资产的需求。市场经济条件下，商品或资产的价格由供给和需求双方共同决定。2.1 价值与价格2.1 价值与价格2.1.3均衡价格与市场价格均衡是一种没有变动趋势的情况。均衡情况下房地产供给者所愿意供给的房地产总量与购买者所愿意需求的总量正好相等。 2.1 价值与价格2.1.3均衡价格与市场价格一个均衡价格就是使供求处于均衡状态的价格，它也是一个能保持下去的价格。 2.1 价值与价格2.1.3均衡价格与市场价格如图2—1所示，总供给曲线S和总需求曲线D的交点为供求均衡点。这时对应的价格P0，称为均衡价格，所对应的需求量或供给量Q0，称为均衡数量。价格价格价格价格DDDDSSSSP1P1P1P1P0P0P0P0P2P2P2P20000Q0Q0Q0Q0图2—1供给与需求的均衡 2.1 价值与价格2.1.3 价格与成本1）主要成本类型（1）会计成本与评估成本（2）个别成本与社会成本 2.1 价值与价格2.1.3 价格与成本1）主要成本类型（3）客观成本与实际成本 （4）历史成本与重置成本 2.1 价值与价格2.1.3 价格与成本2）成本在价格形成中的作用（1）成本通过价格实现进行补偿（2）成本是价格的最低界限2.2 房地产价值的影响因素2.2.1 社会因素1）社会治安状况2）人口状况3）城市化水平2.2 房地产价值的影响因素2.2.2 经济因素1）经济发展水平2）物价水平3）居民收入水平2.2 房地产价值的影响因素2.2.2 经济因素4）房地产投机状况5）世界经济状况6）国际竞争状况2.2 房地产价值的影响因素2.2.3 政治因素1）政治安定状况 2）房地产制度3）房地产政策和法规 2.2 房地产价值的影响因素2.2.3 政治因素4）政治安定状况 5）房地产制度2.2 房地产价值的影响因素2.2.4 环境因素1）声觉环境 2）大气环境3）水文环境 2.2 房地产价值的影响因素2.2.4 环境因素4）视觉环境 5）卫生环境 2.2 房地产价值的影响因素除上述影响因素外，还有房地产自身因素、心理因素和其他因素等。 2.3 房地产评估的原则2.3.1 预期原则根据房地产未来的预期指标（如收益等），判定房地产现实状况（如价值等）。2.3 房地产评估的原则2.3.2 变动原则影响房地产价格的因素是经常变动的，所以房地产的价格会伴随着价格形成因素的变化而不断变动。 对房地产价格变动的把握是否恰当，在很大程度上直接关系到对评估方法基本原理的理解和评估结果能否客观、准确地反映评估对象的市场价值 。2.3 房地产评估的原则2.3.3供求原则 房地产的价格最终是由市场上的房地产的供给和需求状况决定的。 房地产评估中，一定要充分注意房地产市场特别是土地市场的这种特殊供求关系及其发展趋势。2.3 房地产评估的原则2.3.4 替代原则在市场上，往往会存在使用价值和质量相同的商品，由于它们的