某地产商业项目研究报告.pptxVIP

建发地产圣地亚哥商业研究;项目背景;;一期;②;项目前的海沧路是漳州、角美综合开发区与厦门的主要通道，在与角美镇主要街道侨光路比较中，海沧路轿车、货车、公交车、的士测试值高于侨光路可证明其作为城际交通要道的地位。 人、摩托车、自行车的缺失说明其缺少基本的商业消费人流，立足项目外围市场发展商业的空间十分狭窄。;片区公共配套、商业设施缺乏，居住环境不够成熟;项目属性界定：都市远郊不成熟区域大盘社区商业项目;项目背景;客户问题：通过案例研究和规律借鉴寻找配套商业的最佳??利模式和业态规划策略;项目背景;国内地产公司偏向于直接销售商业获取收益，不成熟区域则持有为主;案例研究;万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内，毗邻华为基地﹑新天下基地等多家高新技术企业;万科城商铺与住宅联动销售；商铺的整体开业时间并没有在第一批业主入伙前进行，而是在招商100%完成后开业，时间间隔4个月;万科城商铺开发是带租约销售模式，但没有返租，商铺的成功销售与招商成功有紧密的关联;万科城商业总面积22000㎡ 共有三个主力店： 华润万家 1700㎡ 600㎡ 丹桂轩 1600㎡ 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。 租金（除主力店）： 60-120元/㎡ 平均租金75元/㎡ ;经过二年时间的市场检验，万科风情步行街的业态布局整体没有改变，但在局部有一定的调整，租金水平上餐饮类商家租金保持原状，其他业种租金整体下滑;万科城城商家都认为餐饮业态经营成功，小区的较低的入住率对其他商家影响很大;万科城风情步行街案例总结与借鉴;万科四季花城位于龙岗梅观高速与布龙公路交汇处，现业主已95%入住，是成熟社区商业的代表;四季花城只有主出入口面向城市主干道，是出入的主要通道，小区相对封闭，商铺主要集中在一期，其社区的封闭性决定了其商业是社区配套商业;一期业态;;住宅 交房;因为阿罗海商业街位于社区内部，所以目前形成的商业业种主要是以服务社区居民功能为主的。 主要业种的比例从大到小的排列次序为：服装、休闲、餐饮、家居、便利店、诊所；服装是以便利特殊服装为主，如童装、婴儿装、内衣等；休闲主要以茶馆、足浴、美容美发为主；餐饮以便利快餐为主。 商业街在营面积仅占总面积的45%，有13%的处于转停状态，其余为空铺闲置 会所体量较大，主要是以金融邮政和具有对外服务的餐饮为主，金融邮??为2000㎡；大型高档餐饮为3000㎡。;会所商业开发 商铺销售策略 主力店策略 社区商业业种配置;业态定位、主力店引进、市场定位缺乏科学性，销售的负面作用需要警惕;未来海岸商业获利模式与业态演变;;一期住宅成功销售，并在引入主力店后高价销售街铺，计划一期交楼后商业开业;商业的开发和规划是个高品质的区域定位，具有全业态和区域辐射性两大特点;大学康城商业物业销售、招商、营业计划节点控制好，营销推广到位;业态定位、主力店引进、市场定位在一定程度上缺乏科学性，销售的负面作用也需要注意;大学康城商业获利模式与业态规划演变;案例总结：大部分选择销售街铺回笼资金，而持有主力店或集中式商业;案例总结：销售一般选择与住宅同时进行或者短时间错开;案例总结：招商是主力店先行，放水养鱼，优惠期多在3年以上;案例总结：价值增长实质是消费力（社区内和辐射）增长，其他为溢价因素;案例总结：3-5年内，社区自身消费力增长有限，必须挖掘外部消费潜力;( % );2、社区服务功能的社区商业与具有对外服务功能的社区商业比较 以社区服务功能为主的社区商业，各主要业态所占比重比较均匀，而其中最突出的为超市和社区配套，如万科城具有对外服务功能的社区商业是餐饮和百货；餐饮服务阶层广，需求普遍容易成功，而百货对市场条件要求比较高，需要谨慎规划。 3、家居建材业态分析 家居建材业态是社区过渡性业态，只存在于社区发展期，该业态随着小区入住率的提升而逐渐缩小经营面积，同时租金递减。 四季花城处于成熟期所以没有此类业态比重统计。;案例总结：大学康城是理想，未来海岸是过渡，万科城接近成熟，四季花城是未来;项目背景;本项目商业获利模式研究架构;就销售或持有两种方式而言，关键是价值的实现问题;目前价值研判：根据可实现租金和市场投资回报率推算;从区域比较看，本项目能够实现的租金不超过50元/㎡，至多与龙池持平;从投资回报率看，厦门市场可以接受水平约为6%;据此，本项目街铺销售价格理论上可以达到1万/㎡;另一方面，项目影响了投资者对项目的吸引力;初步测算：假设不考虑影响，对目前商铺销售可能产生的价值进行判断;外街一层和内街一层完全销售;对于销售：实现价值对整体贡献不大，但可能影响项目形象，且销售时机不合适;就销售或持有两种方式而言，关键是价值的实现问题;价值成长性由未来可预测的基本价值和潜在价值共同