成都太古里项目投融资.docx

一、 必要性分析 . （-） 项目背景 2.. （-） 项目提出理由及项目作用与意义 2.. 二、 SWOT分析 . （―）优势（strengths ） 3.. （二） 劣势 （ weaknesses） 3.. （三） 机会（opportunities ） 3.. （四） 威胁（threats） 4.., 三、 总投资估算 4… （一）项目对比 4.. ? （-）可对比性计算 5.. （三） 单位生产能力投资估算方法 5.. （四） 成都远洋太古里一二类费用计算 5. （五）成都远洋太古里预备费估算 5..（六 （五） 成都远洋太古里预备费估算 5.. （六）成都远洋太古里投资总额估算 6.. .67...（一）收入估算）收益率、投资回收期估算 . 6.. . . 7... （一 ）收入估算 ）收益率、投资回收期估算 . 7.. 1、收益率 7... 2、投资回报期 8... 四、项目运营费用估算 6.. （一）总体项目对比 （-）项目运营费估算对比 1、 管理费用 2、 财务费用 3、 销售费用 五、项目收入估算 7.. 六、项目融资方式 8… （一） 项目投资结构 8… （二） 初始投资总资金 9.. （三） 资金缺口 9… （四）融资方式 9.. 附件 1..0 成都远洋太古里项目 成都远洋太古里项目 PAGE PAGE # 必要性分析 -）项目背景 成都远洋太古里坐落位于成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东，临近 春熙路商业步行街及东大街，是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形 态购物中心。接壤于人潮涌动的春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈 寺更为其增添独特的历史和文化韵味。其占地面积约70,800平方米，总楼面面积逾25.18 万平方米，交通便利，两条地铁环绕，直接连接2、3号线春熙路站的出入口，4个公交 站,19条公交线，通达成都各地区。成都远洋太古里项目别具纵横交织的里弄、开阔的 广场空间。为呈现不同的都市脉搏，同时引进快里和慢里概念。快里由三条精彩纷呈的 购物街贯通东西广场，树立国际大都会的潮流典范。慢里是大慈寺两旁里弄连同大慈广场 一带。值得把玩的生活趣味、大都会的休闲品位、林立的精致餐厅、历史文化及商业交 融的独特氛围，让人于繁忙都市中心慢享美好时光。 （二）项目提出理由及项目作用与意义 商业地产是房地产业与商业相结合孕育而生的产物，它同时具备房地产开发的特定属 性和商业规划、经营、管理的一般属性。除此之外，商业地产也拥有一些自身固有的特点， 如商业地产有4个权益：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益；再如商 业地产投资开发赢利模式具多样性等。 太古里是具有全球指标性的全球城市文化商业的新地标，明确的客户定位，是满足城 市消费需求的城市级商业中心。太古里项目是当代都市中心的新型发展形态，并非传统意 义上的城市商业综合体或是商业中心。它是城市的剪影和多功能的混合社区，是宜居城市 的核心价值。 太古里项目所处的成都大慈寺片区，因为其场地规模、所处位置、历史渊源，具有 极大的潜力和可能发展成为场地独具魅力的城市中心。它跳脱了单一的都市建筑的思维， 而是从都市更新和公共空间创建的角度，落实更具开放性、包容性、发展、公共与共享空 间、慢活社区、文化遗产的保育和活化利用，具有独特的创新意义。 二、SWOT分析 一)优势(strengths ) 第一，定位精准，结合核心地段的价值、大慈寺悠久历史地脉，定位为城市型精品、 时尚复古街区商业购物中心，以体验式消费引导业态招商和运营，高端和中端合理搭配的 业态布局，充分满足开放式街区带来的不同层次的客群需要； 第二，它的建筑是现代中式建筑风格与毗邻古迹高度统一，为顾客提供创新及充满个 性的购物及休闲体验； 第三,体验式消费,通过建筑体验、业态体验、商家体验三个方面立体式、全方位的 极致化，在快慢结合中实现全生活消费体验; 第四，业态布局，除首次进入成都的品牌外，其余的老品牌都是新装上阵，国际一线 奢侈品牌大都以旗舰店、品牌文化展示的形象出现，新潮品牌，餐饮娱乐品牌在体验 上、装修设计上实现了新升级。 (二)劣势(weaknesses) 第一，它位于成都的核心商圈春熙路商圈，春熙路商圈不仅发展为成都最传统和最具 第一，它位于成都的核心商圈春熙路商圈， 春熙路商圈不仅发展为成都最传统和最具 标示性的商业中心，更发展成都知名商业景点。虽然有庞大的消费人群，可附近还有群光 广场、伊势丹百货、IFS、新世纪百货、仁和春天百货、王府井、摩尔百货等，市场容量 扩张有限，区域内同类商场竞争形成激烈的竞争； 第二，竞争激烈的商圈也给招商带来了一定的难度。 (三)