第四章房地产项目及项目定位.docxVIP

精选文档 精选文档 PAGE PAGE3 精选文档 PAGE 2.依据土地贮备和一级开发实行的主体不一样： （二）土地贮备和一级开发项目的类型及含义 1.依据进入贮备和一级开发程序的土地本源不一样： 第四章 房地产项目及项目定位 第一节 土地贮备和一级开发项目 一、土地贮备和一级开发项目归纳 （一）土地贮备和一级开发项目的含义 是指政府依法经过收买、回收、征收等方式贮备国有建设用地，并组织实行拆迁和市政基础设备建设，达到土地供应条件的行为。在实行土地贮备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地贮备和一级开发项目。 地方土地贮备和一级开发项目、央产土地贮备和一级开发项目、军产土地贮备和一级开发项目。 土地一级开发商实行的土地贮备和一级开发项目、房地产开发商实行的土地贮备和一级开发项目、政府直接实行的土地贮备和一级开发项目。 3.依据原土地使用方的意向不一样： 原土地使用方主动申请的土地贮备和一级开发项目、原土地使用方被动接受政府对其实行的土地贮备和一级开发项目。 （三）土地贮备和一级开发项目方成本 1.征地、拆迁赔偿费及有关税费 2.收买、回收和置换过程中发生的有关花费 3.市政基础设备设备建设有关花费 4.招标、拍卖和挂牌交易中发生的花费 5.贷款利息 6.其余花费 第二节 房地产综合开发项目 一、房地产综合开发项目的含义及种类 （一）房地产综合开发的含义 指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内获得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设备建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或许销售、出租商品房的行为。 （二） 房地产综合开发项目的类型 1.依据开发物业种类的不一样：商业地产开发项目、住所地产开发项目、工业地产开发项目等 2.依据房地产开发企业在开发过程中所肩负的责任不一样：自主开发和房地产合作开发。 （三） 房地产综合开发项目的含义 在房地产开发的过程中，从获得土地到整个物业建设全过程实行管理的项目即为房地产综合开发项目。 二、住所房地产开发项目 1）一般商品房开发项目 2）限价商品房开发项目：限低价、限房价、限套型、限对象；竞地价、竞房价 3）经济合用房开发项目 4）低价房开发项目 5）别墅开发项目：独栋别墅、双拼别墅、花园别墅 6）旅行住所房地产项目 三、商用房地产开发项目 写字楼房地产开发项目： 1）功能：单纯型写字楼、商住型写字楼和综合性写字楼 2）现代化程度：智能型写字楼和非智能型写字楼 3）国际常例：甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼 2.酒店式公寓类住所开发项目 3.旅行房地产开发项目 4.商业用房项目 四、工业房地产开发项目 1.工业园区开发模式 2.主体企业指引模式 3.工业地产商模式 4.综合运作模式 第四节 房地产项目定位 一、房地产项目定位的含义 （一）房地产项目定位的含义 在法律法例和城市规划的指导下，依据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，联合项目自己独有的其余限制要素，找到合适于项目的客户集体，在客户集体花费特点的基础上，进一步进行产品定位，包含住所地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。拥有项目先期策划的特征。 （二）房地产项目定位的重要性 1.经过项目定位解析，可以掌握房地产市场需求变化的态势，遇到拟投资开发项目能否可行，房地产产品的变现能力如何，市场竞争力如何，预期赢利程度如何等，从而减少投资的盲目性，增添投资成功的机遇，加强经营管理的主动性。 2.项目市场定位有益于建立企业及产品的市场特点，是参加现代市场竞争的有力武器 3.市场定位决策是企业拟定市场营销组合决策的基础 （三）房地产项目定位的发展趋向 1.住所市场中小户型低造价住所获得鼓舞，大户型高造价住所遇到克制，节能型、精巧化的住所的获得发展。 2.中小户型、多层楼房、小型居住区、方便的交通将是将来房地产开发应要点关注的内容 3.工业地产项目愈来愈受青眯。 三、房地产项目定位的流程与基本内容 （一）项目定位的基本流程 市场检查→解析土地条件→解析和确定客户群→产品定位→竞争对手解析→租售价钱定位 →成本与花费测算→展望租售收入和租售进度（贴现、贷款）→经济议论→项目推行方案→确定最后方案 （二）项目定位的主要内容 1.确定开发理念 2.明确用途功能 3.挑选目标客户 4.进行项目初步设计 5.测算租售价钱 6.确定方案 四、房地产项目定位的方法 1.市场调研法 2.脑筋风暴法 3.经验解析法