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房地产融资报告（2006年8月）序言 20世纪九十年代以后，我国房地产业得到了迅速发展，2003年国务院18号文件第一次明确肯定，房地产业是国民经济的支柱产业。但一直以来，我国房地产企业的融资渠道单一，过分依赖银行，给整个金融系统带来了潜在的风险。近年来，宏观政策陆续出台，开发商面临着严峻的资金压力，如何能利用多种房地产融资渠道，使房地产企业能持续、健康发展，成为每个开发商都必须面对的问题。全国住宅开发投资总额全国房地产开发投资总额全国房地产开发投资总额单位：10亿元1998年起，全国房地产市场发展迅速。北京、上海等全国几大主要城市房地产开发投资总额大幅度增长；2005年，全国房地产开发投资总额达到15759亿元。数据来源：中国房地产市场发展报告　1999～2005年房地产开发投资资金来源百分比情况分析 　（单位：％）1999200020012002200320042005年11月之前预算内资金 0.21 0.11 0.18 0.12 0.09 0.07 0.09 银行贷款 23.18 23.09 21.99 22.77 23.78 18.40 18.18 债券 0.21 0.06 0.00 0.02 0.00 0.00 －利用外资 5.35 2.81 1.76 1.61 1.29 1.33 1.27 自筹资金 28.04 26.91 28.38 28.09 28.57 30.33 34.59 其他资金来源 43.02 47.01 47.69 47.38 46.27 49.87 45.87 　根据国家统计局统计　1999～2005年房地产开发投资资金情况分析从上表中可以直观看出：其他资金来源依然是房地产投资的最主要资金来源，但所占比重已经开始下降；国内贷款的比重变化不大；自筹资金增长较快，尤其是自有资金部分，在2005年度有更大幅度地增长。对以上数据进行深入分析发现，其他资金来源中80%以上的部分来自于定金及预收款，这部分中又有60%至70%的部分是属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款。而在自筹资金中，企业自有资金（权益资金）仅占了55%左右，其余的部分主要是建筑施工企业的工程垫款。而在施工企业的工程垫款中，也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款。分析以上数据可以得出结论：房地产开发资金来源中，有60%以上的资金是来源于银行体系，而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式存在，开发自有资金的部分还不到20%，房地产业的平均资产负债率较高。内部融资股权融资房地产企业融资债权融资外部融资其他融资房地产融资分类内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、　　房地产企业兼并等方式债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等房地产融资具体方式第一，银行贷款第二，房地产信托融资第三 ，保险投资计划第四 ，国内IPO第五 ，境外IPO第六 ，买壳上市第七 ，造壳上市第八 ，借壳上市第九，存托凭证（DR）上市第十 , 中国预托证券第十一 ，上市再融资第十二，房地产基金REITS（Real 　 Estate Investment Trusts）第十三，房地产公司私募第十四，房地产项目股权合作第十五，房地产企业债券第十六， 房地产企业收购和兼并第十七， 房地产典当第十八， 委托贷款第十九，商品房预售（购房贷款）第二十， 融资租赁第二十一，夹层贷款第二十二，开发商企业间基金－开发商互助会第二十三，建筑企业垫资第二十四，卖方信贷第二十五，房地产证卷化第二十六，前沿货币合约第二十七，房地产辛迪加第二十八，通过保函和信用证融资第二十九，反向抵押贷款第三十， 权证第三十一，股权回购－真贷款、假合作第三十二，其他融资方式－票据贴现、股票和债券抵押　第一　银行贷款银行贷款是房地产企业融资的主要渠道，目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自国内银行系统。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款、房地产企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款。（1）国内银行贷款：受 “央行 121 号文件” 影响，房地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制，房地产开发抵押贷款要“四证齐全”。（2）国外银行贷款：与国内银行相比，外资商业银行条件略微宽松。目前外资银行在国内做房地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本等同于国内银行（对个别优质项目可以有所宽松），贷款时间相对国内银行较快。（3）银团贷款：又称辛迪加贷款（Syndicated Loan），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（Banking Grou