博思堂_苏州桐泾商务广场营销推广报告_78PPT.pptxVIP

桐泾商务广场08年营销报告苏州市博思堂商业部桐泾商务广场项目组2008 年2月20日报告思路桐泾商务广场08年执行报告项目现况项目面临的难点难点对策宏观政策竞争个案引发操作思路目 录 1 项目现况分析 2 宏观政策分析 3 竞争个案分析 4 项目难点分析 5 营销策略思路 6 项目营销推广 解 放 东 路桐 泾 南 路1.1 产品类型及物业基本指标 裙楼：-1F-3F（商业） 塔楼：1栋酒店式公寓+2栋写字楼北 环 路东 环路桐泾路西 环路桐泾公园本案轻轨2号线南 环 路苏 福 路2.5公里内约20万社区居民1.2 项目区位及交通项目位于市区西南角，南接吴中区、西邻高新区、紧靠沧浪新城，从区位来看，本案拥有辐射四区人口的优势。1.3 现场客户反馈意向产品概况产品类型酒店式公寓写字楼商业总计客户组数22998147474比率50%20%30%说明：截至2008年2月15日止，销售现场共接待来访客户474组；来访客户中，需求酒店式公寓客户最多，共229组占比例50%；需求商业客户其次，共147组占比率30%；需求写字楼客户98组，占比率20%；根据市场反应情况，建议公寓和商业部分可以考虑适度放大规划体量，而写字楼考虑适度减小。1.3 现场客户反馈写字楼客户分析面积（㎡）50-100100-150150-200200-300300以上总计来人组数162730111498比率16%28%31%11%14%　说明：目前写字楼来访客户共有98组；意向写字楼客户中，近59%的客户需求100-200平方米面积，其次为50-100平方米户型，占比率16%，其中300平方米以上的写字楼需求量大于200-300平方米户型，分别占据14%和11%；写字楼目前尚未分割,根据市场反应情况，写字楼产品分割主力面积控制在100-200平方米，其次为100平方米以下和300平方米以上的产品户型。1.3 现场客户反馈酒店式公寓客户分析面积（㎡）4060总计来人组率59%41%　说明：酒店式公寓来访客户共有229组；酒店式公寓共有三种户型，面积有40平方米左右和60平方米左右两种，其中需求40平方米左右的客户135组占比率59%，需求60平方米的客户94组占比率41组；根据市场反应情况，酒店式公寓产品市场需求40平方米左右小户型产品为主；酒店式公寓产品目前户型图及样板房还未到位，客户只是出于总价因素初步确定房源意向，随着户型图及样板房到位，客户的意向房源需求可能会有变化；1.3 现场客户反馈 商业客户分析面积（㎡）50-100100-200200-300300以上总计来人组数795576147比率54%37%5%4%　说明：商业来访客户共147组；其中需求最大的面积区间为50-100平方米占比率54%，其次为100-200平方米占比率37，200平方米以上尽占9%的比率，仅有13组客户询问；根据市场反应情况，商业产品若分割销售，建议分割面积以200平方米以下为主，主力面积集中在50-100平方米，这将是投资客的最佳选择区间；由于商业的具体销售方式及产品类型未确定，现场商业来访客户多考虑购买小面积的沿街商铺，面积集中在50—200㎡ 之间，其中大部分考虑投资，小部分客户考虑自己经营。1.3 现场客户反馈客户考量因素分析煤气水电性质回报率装修安全生活居住品质得房率景观品牌工期贷款建材朝向物业交通配套付款方式面积房型价格车位楼层区位1.3 现场客户反馈来访客户分析总结现场来访客户大多为07年9月、10月积累，随着新政出台，11 月以来现场来人明显减少；针对酒店式公寓，投资客户更倾向于小面积户型，总价低，风险小；自用客户较多会选择大面积户型，但首付款、贷款及水电性质成为其主要抗性；针对写字楼，投资客户及自用客户均倾向于中小面积，面积大小和车位供应成为其主要考量因素，对交房日期存在较大抗性；针对商业部分，来访客户绝大多数意向小面积沿街商铺，对此地段商铺投资信心较足；价格、物业管理及装修情况几乎为现场所有来访客户所关心问题。目 录 1 项目现况分析 2 宏观政策分析 3 竞争个案分析 4 项目难点分析 5 营销策略思路 6 项目营销推广 宏观调控政策浅析2.宏观调控政策分析 927信贷新政控制信贷风险＋剔除投资比例连续6次加息还款压力增大，持有成本增加存款利率调整引导定期存款，抑制资金流动月份商品房住宅非住宅套数面积均价套数面积均价套数面积均价9月911411226447561740188081274341713241652821910月54665634297550386745943374151599103996788411月604