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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟14 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟14 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟14 土地估价案例与报告模拟14一、案例分析题(请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万mz的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划见表1。表1 某开发公司房地产开发计划 物业名称 A B C 建筑面积/m2 65 48 50 成交单价/(元/m2) 15500 14500 15000 成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月 请问：1. 你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?答案:甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。2. 若将上述3个交易实例选作可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪五个主要因素?答案:应考虑的因素包括：土地使用年限(或房地产受益年限或新旧程度或成新度)；宽深比或临街宽度或临街状况；使用面积比例或得房率或面积、使用面积等；装修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等。问题:3. 某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。 项目其他有关资料如下：  (1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。  (2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。  (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用做办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。  (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。  如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款? 答案:明确解题思路。 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。  2．用收益还原法测算房地产总价。  第一步：计算年出租总收入  房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3  =15000(m2)  商场建筑面积=3000m2  办公楼建筑面积=15000-3000=12000(m2)  商场年出租收入=300×3000×12×90%  =9720000(元)=972(万元)  办公楼年出租收入=150×12000×12×80%元)=1728(万元)  年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入  =972+1728=2700(万元)  第二步：计算年房地费用  年管理费=年租金×10%=2700×10%=270(万元)  年维修费=年租金×8%=2700×8%=216(万元)  年保险费=建安造价×2‰=3000×(3×5000)×2‰=90000(元)=9(万元)  年税金=年租金×12%=324(万元)  年折旧=建安造价/47=4500/47=95.74(万元)  年房地费用合计：270+216+9+324+95.74=914.74(万元)  第三步：计算年房地纯收益  年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用  =2700-914.74=1785.26(万元)  第四步：计算房地产总价  假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原利率，n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式  P=[1-1/(1+r)n]a/r  在本题中，还原利率为综合还原利