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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟36 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟36 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟36 土地估价案例与报告模拟36一、案例分析题问题:1. 某国有企业，因产品市场环境变化及管理体制落后，现已面临资不抵债，经法院裁定宣告破产，该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及土地估价师实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托估价公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价估价，试问估价公司需要求破产清算组提供的基本材料有哪些?如采用市场比较法进行估价，估价公司应调查收集哪些资料，并简述其基本估价程序。其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序。如×××房地产开发公司在拍卖过程中最终取得该宗土地的使用权，鉴于该宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据×××市最近《城市土地利用规划》，该区域属于商业用地区，×××房地产开发公司拟对其进行商业开发，该房地产开发公司需办理哪些用地手续?答案:(1)破产清算组应当提供的基本材料有：估价委托函、破产裁定书、国有土地使用证及房屋所有权证等资料。 (2)采用市场比较法时应收集资料有：根据国有土地使用证确定的土地具体用途及本次估价交易类型等情况，调查市场交易资料。在熟悉了解市场交易案例的区域因素及个别因素的基础上，收集可比案例(3宗以上)，并收集地价涨幅资料。  (3)其估价程序为：①选择市场比较案例；②确定比较因素(区域因素及个别因素)；③因素描述及比较分析；④确定比较因素的修正方法及幅度；⑤将因素差异转换为指数差异；⑥求算各比准价格；⑦确定最终价格的求取方法并计算出待估土地的价格。  (4)土地资产变现后的处置为：支付破产费用；进行职工安置补偿；缴纳土地出让金；对抵押权人债权清偿；如土地资产仍有剩余，对其他债权人进行清偿。  (5)房地产开发公司应办理的用地手续为：持拍卖处置有关文件，到规划管理部门提交规划变更申请，办理有关规划变更的批复手续，取得相应的规划变更手续后，到国土部门签定国有土地使用权出让合同，并补交由于土地规划用途变更产生的出让金差价，后办理土地使用权有关变更登记手续，取得国有土地使用证。 2009年8月甲公司以出让方式获得了一宗国有土地的40年限的使用权。2010年5月甲公司与乙公司签订了一个15年限、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求土地估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行估价，估价基准日为2010年8月。2. 估价出租人权益价值时，承租人是否毁约对土地价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约?答案:(1)未来市场租金是否会低于合同约定的租金。 (2)租赁合同的规定对承租人毁约是否提供一定的保护，如违约赔偿较低等。  (3)保有成本是否低于租赁成本。 3. 说明估价承租人权益价值的技术路线。答案:先测算租赁到基准日至估价基准日市场租金的现值之和，再测算租赁到基准日至估价基准日约定租金现值之和，前者减去后者即为承租人价值。4. 承租土地使用权和土地租赁权的区别是什么?答案:承租土地使用权与土地租赁权的区别。第一，承租土地使用权是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为；而土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第二，承租土地使用权从一级市场取得，承租土地使用权关系出租方只能是作为土地所有者的国家，具体为市、县以上人民政府，承租方是实际土地使用者，既可以是公司、企业，也可以是其他组织和个人，并且政府规定要尽可能采用招标、拍卖或者双方协议的方式；土地租赁权的取得是从二级市场通过正常市场方式即可，土地租赁权双方都是土地使用者，目前更多的是采用协商的方式。第三，承租土地使用权的法律凭证是承租国有土地使用证，可以合法地转租、转让或抵押；土地租赁权的法律凭证是土地他项权利证明书，是他项权，不能合法地转租、转让，更不能抵押。第四，承租土地使用权是土地使用权的一种，其权益范围相对较广，单独的承租土地使用权不但拥有占有、使用、收益权，而且还拥有部分处分权，可以依法转租、转让和抵押。土地租赁权权利范围相对较小，对土地的使用要受到严格的条件限制，一般仅按现状利用，无处分权利，出租方所拥有的土地使用权