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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价理论与方法模拟33 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价理论与方法模拟33 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价理论与方法模拟33 土地估价理论与方法模拟33一、判断题问题:1. 剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。答案:B问题:2. 垄断地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。答案:B[解析] 垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。因此，垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。问题:3. 商业用地注重交通运输程度、基础设施完善度、产业集聚规模、工业区位、环境质量、城市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。______答案:B[解析] 工业用地注重交通运输程度、基础设施完善度、产业集聚规模、工业区位、环境质量、城市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。问题:4. 采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。　　答案:A问题:5. 马克思指出“真正的地租是为了出售土地而支付的”。答案:B问题:6. 区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。答案:A问题:7. 路线价估价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。答案:B问题:8. 相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。答案:A问题:9. 土地包括地下层、地表层以及地上空间。答案:A问题:10. 建筑物估价时，经济耐用年限与自然耐用年限不一致时，一般参考自然耐用年限。______答案:B二、单项选择题问题:1. 有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/m2，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为______元/m2(保留到小数点一位)。A.314.3B.314.4C.315.0D.315.3答案:B[解析] 300÷1.04×1.09=314.4(元/m2)问题:2. 某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.0。选择某比较案例的成交价格为1800元/m2，土地使用年期50年，容积率1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3%，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表所示，土地还原利率为8%，则待估宗地土地价格为 元/m2。 容积率 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 修正系数 1.0 1.2 1.8 2.2 2.5 2.7A.2743B.2744C.2746D.2749答案:D问题:3. 确定还原率宜采用 加上风险调整值的办法。A.利润率B.安全利率C.存款利率D.贷款利率答案:B问题:4. 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，我国实行 的定期公布制度。A.市场交易价格B.出让价格C.宗地地价D.标定地价答案:D问题:5. 某宗土地面积为3000元/m2，城市规划限制指标为：容积率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是( )。A.总建筑面积7000m2，首层建筑面积1000m2B.总建筑面积5000m2，首层建筑面积900m2C.总建筑面积7200m2，首层建筑面积1000m2D.总建筑面积7200m2，首层建筑面积900m2答案:D问题:6. 有一临街宽度为10m，深度为6m的矩形宗地，平均价格为1000元/m2，则此宗地价格为( )元。A.10000B.50000C.60000D.6000答案:C问题:7. 运用市场比较法评估土地租金时，一般应采用 进行比较分析。A.每月支付的租金B.每月支付的租金及物业管理费C.实质租金D.支付租金和押金答案:C问题:8. 是决定城市土地利用价值的