开封宋城雅居全程营销策划方案_231PPT.pptx

全程营销策划方案;上篇. 市 场 分 析;一. 开封市经济、社会发展状况调查;开封，简称汴，是我国七大古都和国务院首批公布的24座历史文化名城之一，地处中华民族历史文化摇篮的黄河之滨，是一座历史文化悠久的古城。在中国的历史上，开封曾被称为大梁、汴梁、东京、汴京等。自建城至今已有2700多年的历史。战国时期的魏国，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周以及北宋和金七个王朝曾先后建国都于开封，故称“七朝都会”。开封与中国的西安、洛阳、北京、南京、杭州、安阳并称七大古???，在国内外享有盛名。开封地理位置优越，气候温和，交通便利，文化教育发达，物产丰富，科技进步，经济繁荣，是中原地区的重要旅游城市和对外开放城市。 ; 开封市下辖五县五区，分别为开封县、通许县、尉氏县、兰考县、杞县和鼓楼区、龙亭区、顺河区、南关区、郊区，总面积6444平方公里，总人口470万，其中市郊区面积359平方公里，人口78万（56万市区人口、22万郊区人口）。;开封辖区图;开封市区图;开封是个历史文化底蕴悠久的古城，但近些年在建设社会主义市场经济过程中，开封落伍了。过去支撑开封经济的工业也相继衰败，而作为经济支柱的旅游产业，也因为资金、服务理念等瓶颈，发展缓慢。据省统计局公布，2005年开封市GDP增速在全省居倒数第三，开封市民的购买力在全省地市中也排在后面。就房地产来说，开封的房价在同等规模的地市中明显偏低。 “郑汴一体化”提出后，省政府在政策、资金等方面将更多地向开封倾斜，省会郑州与开封之间的经济联系也将更加紧密， 开封将迎来发展的黄金时期。;开封市建委明确表示，要通过对“郑汴一体化”相关政策的专题研究，提出“郑汴一体化”中城市规划、建设的建议和措施。 开封市市长刘长春明确提出，将重点推进郑汴一体化发展，加快城镇化进程。其中包括建成郑汴城市间连接通道，在沿线展开产业、商住、文化、生态建设布局；落实《中原城市群总体发展纲要》，加强与省政府有关部门及郑州市相关部门的对口交流与合作，推进郑汴两市功能对接、城区对接、空间对接、产业对接、服务对接和生态对接，实现优势互补、对接互动、共同发展；制定更优惠的政策，创造更宽松的环境，吸引 人流、物流、资金流、信息流向开封聚集；;市政聚焦“郑汴一体化” ; “十一五”期间，在郑汴一体化的大前提下，郑州市GDP年均增长速度将达到15％，比全省平均水平高出3个百分点，GDP总量力争翻一番，达到3500亿元左右。开封市GDP年均增长速度将达13％。到2010年，若郑州、开封合并计算，GDP总量将超过4300亿元，届时郑州、开封合并的综合经济实力将进入全国前八，两个城市的总人口将达到1500万以上，将成为国际性大都市。 ; 开封市政府明确提出要推进郑汴一体化发展，加快城镇化进程，其 核心是提高城市化率。 现在开封市建成区面积约80平方公里，人口72万，其中市区52万，郊区20万。 按开封市城市发展规划，到2015年，开封市建成区面积要达到150平方公 里，人口120万。大量农民进城，就需要大量建房。按人均28平方米建筑 面积住房标准，除去原有城市居民改善住房条件带来的需求增长外，仅 50万新增人口就需要新增住房1400万平方米，由此可见，开封市房产市 场需求量大，发展潜力巨大。;二. 开封市房地产市场发展状况调查;开封房地产市场起步较晚，发展速度较慢，自郑汴一体化提出后，开封西区成为了开封房地产开发的热点区域。 受“郑汴一体化”的影响，开封西区的房价上涨了近300 ～ 500元/㎡，同时开封其他区域房价也上涨了100～300元/㎡左右。 同时区域的发展使土地价格也有了较大的涨幅，以前开封西区地价30～40万元/亩，现在每亩土地已涨到50～60万元。;2006年开封市房地产开发共完成投资10亿元，比前年提高了16.3%；新开工面积50.8万平方米，较前年提高了13.1%；竣工面积50万平方米，同前年保持持平；在建面积147.6万平方米，比前年上升了11.3%；销售面积（含预售）62.5万平方米，比前年提高了7.8%。  2006年开封市房地产市场总体上继续保持快速、健康发展态势，供求基本平衡，购销呈现两旺，价格稳中略升，市场结构趋于合理。近年来，我市房地产开发投资持续快速增长，2002年全年完成投资6.3亿元，2006年房地产开发完成投资近10亿元，以每年约14.5%的速度增长，比同期全社会固定资产投资增幅高出11个百分点，尤其是近两年增幅较快，今年更是达到了16.3%。房地产市场逐步走向成熟，新建小区的规模、档次、品质等都较以前有较大提高。 ; 2006年一系列针对房地产市场的调控政策相继出台，致使开封楼市较为冷淡购房者持币待购，观望心态较重。但是由于经济发展和居民的收入水平在增加，潜在的购房需