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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟17 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟17 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟17 土地估价案例与报告模拟17一、案例分析题甲公司2009年5月经过与某市政府协商，准备以协议出让方式取得面积为8500m2的某宗工业用地50年期土地使用权。该宗土地处于该市城区工业用地四级地范围内。甲公司之后一直未办理有关手续。2009年7月，乙公司也有意向以相同条件取得该宗土地。于是，该市政府决定对该宗土地以招标拍卖挂牌方式进行出让。经调查，得知该市工业用地共分五级，其一级地基准地价为2100元/m2，二、三级地均比上一级别少350元/m2，四、五级地均为上一级地价的75%。1. 采取协议方式出让土地，最低价如何确定?金额为多少?答案:按照《协议出让国有土地使用权规定》，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；在有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。 该市工业三级地地价为：2100-350-350=1550(元/m2)  四级地基准地价为：1400×75% =1050(元/m2)  协议出让最低金额：1050×8500×70% =624.75(万元) 2. 采取招标拍卖挂牌出让方式，按照何种程序办理?答案:根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权一般按下列程序办理。 (1)制订国有土地使用权出让计划。  (2)拟订出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报市、县政府批准后实施。  (3)编制招标拍卖挂牌出让文件。  (4)发布招标、拍卖或者挂牌公告。  (5)确定标底或底价。  (6)对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。  (7)组织投标、开标、拍卖会、挂牌。  (8)签订成交确认书。 某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高档商务办公大楼。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2008年10月开始施工，2010年6月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。3. 作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工怍?答案:作为代理开发商投标的估价人员，应做好如下准备。 (1)对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解。  (2)对市场情况调查，对当地高档商务办公楼的供求趋势进行预测。  (3)利用适当的估价方法确定投标报价。 4. 可采取哪几种估价方法?答案:可采用的估价方法有假设开发法、市场比较法。5. 简述评估技术路线。 答案:评估的技术路线具体内容如下。 (1)假设开发法。求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。  (2)市场比较法。按比较实例选择原则，选取三个或三个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格，以平均数法或中位数法计算比准价格。 6. 应搜集审核的资料有哪些?答案:应搜集审核的资料有国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权出让合同、施工许可证、房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等。7. 若采用市场比较法评估已完工部分，请回答： (1)在选取可比案例时应考虑哪些因素?  (2)确认比准价格有哪几种方法? 答案:(1)在选取可比案例时应考虑估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；交易类型与估价目的吻合；成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。 (2)确认比准价格的方法有平均数法，包括算术平均数法和加权算术平均数法，中位数法和众数法。 二、报告判读题第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片段，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因以下是某份土地估价技术报告中“第三部分 土地估价”的“地价确定”部分。请阅读后回答所提问题。 一、地价的确定  采用成本逼近法评估时，土地补偿标准已完全达到了市场化水平，另根据《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(财综[2006]48号)