粤港澳大湾区新型产业用地(M0)政策解读及展望【律师解读】.docx

粤港澳大湾区新型产业用地（ 粤港澳大湾区新型产业用地（M0 ）政策解读及展望 粤港澳大湾区建设的全面铺开、纵深推进为各城市 发展带来了新机遇、新使命，也为土地利用和管理 带来了新挑战、新要求。近年来，粤港澳大湾区内 各大城市纷纷设立新型产业用地（M0 ）作为新的城 市用地分类，以发展新型产业项目，有效推动产业 升级，提高工业用地利用效率。截至目前，粤港澳 大湾区中深圳、广州、东莞、佛山、惠州、中山六 大城市出台了相应的新型产业用地政策，在下文 中，我们将针对当前専港澳大湾区中六大城市的新 型产业用地（M0）政策逬行梳理分析。 ■中。辛■■华 ■中。 辛■■华4 一.新型产业用地（M0 ）的概念及特点 新型产业用地（M0 ）是为了适应产业转型升级、提高 工业用地效率而提出的城市用地分类，具体是指在工业 用地（M类）中增设新型产业用地（M0 ）类型，用于 建设产业用房和配套服务设施，更好地融合硏发、创 意、设计、中试、无污染生产等多种创新型产业功能。 与传统形态的工业用地不同，新型产业用地（M0 ）具 有单位土地开发强度大、用地形式混合成分高、功能需 求多元化等特征，可以有效支撑当前新产业和新业态的 结合粤港澳大湾区六大城市目前已出台的新型产业用地 政策，可以归纳出新型产业用地（M0 ）的主要特点， 与传统工业用地相比，新型产业用地（M0 ）有以下重 要突破：（1 ）土地功能利用更加多样，能够同时满足 硏发、创意、设计、中试、无污染生产等多种功能需 求，允许建设相关配套服务设施，更加符合当前城市空 间统筹利用的趋势和产业转型发展的诉求；（2 ）单位 土地开发强度更大，新型产业用地（M0 ）基准容积率 一般为2.0-4.0 ,有些城市甚至未设置容积率上限[2], 能有效促进土地资源节约集约利用；（3）分割转让方 式更加灵活，新型产业用地项目用房基本都允许有条件 地分割登记、销售、转让，可按幢、层等基本单位进行 分割登记、转让，允许有条件地转让给从事生产、研 发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业；（4 ） 拿地成本更低，新型产业用地（M0 ）的出让底价基本按 照出让时点同地段办公用途市场评估楼面地价的20%- 50%予以计算，再根据分割转让比例、容积率、实际出 让年限等因素进行修正调整；（5）用地准入和供后监 管更加严格，要求新型产业用地 管更加严格，要求新型产业用地（M0 ）项目符合各地 产业发展导向，确保工业用地真正用于产业项目，推动Ft 产业发展导向，确保工业用地真正用于产业项目，推动 Ft 产业地产回归产业本身。 二.専港澳大湾区新型产业用地政策 现状分析 (-)家级、省级新型产业用地（ (-) 家级、省级新型产业用地（M0）政策概况 为了进一步规范新型产业用地管理，加快推动产业转型 升级、增强产业高质量发展的新动力，以高品质空间吸 引创新要素加快集聚，提高工业用地利用效率，保障工 业用地节约集约利用。近年来，国家层面及省级政府层 面纷纷出台了相应的政策鼓励并规范新型产业用地的发 展。2014年5月，国土资源部发布了《节约集约利用 土地规定》（国土资源部令第61号），强调要通过规 模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等 手段，达到节约土地、减量用地的目的，坚持改革创新 的原则，探索土地管理新机制，创新节约集约用地新模 式，进一步提升用地强度、促进低效废弃地再利用、优 深圳 深圳市政府优化资源配置促 深圳 深圳市政府优化资源配置促 2013年1月23日 化土地利用结构和布局、提高土地利用效率。2015年9 月，国土资源部、国家发展和改革委员会、科学技术 部、工业和信息化部、住房和城乡建设部、商务部发 布了《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创 新用地的意见》（国土资规〔2015） 5号），明确优先 安排新产业发展用地，运用多种方式供应新产业用地， 采取差别化用地政策支持新业态发展，引导新产业集聚 发展，支持培育发展新产业、新业态。2016年11月， 国土资源部印发了《关于深入推进城镇低效用地再开发 的指导意见（试行）》的通知（国土资发〔2016〕147 号）,要求坚持以人为本，促进新型城镇化发鼓励 号） ,要求坚持以人为本，促进新型城镇化发 鼓励 进行改造开发，鼓励产业转型升级，鼓励集中成片开 发，鼓励社会资本积极进入，规范推进城镇低效用地再 开发，促进城镇更新改造，优化土地利用结构。 为了积极响应国家对新型产业用地实践的探索，2017 年2月，广东省人民政府印发了《广东省降低实体经济 企业成本工作方案的通知》（粤府（2017） 14号）， 同年7月，广东省国土资源厅印发了《关于完善工业用 地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试 行）》（粤国土资规字[2017] 3号），要求加大工业用地保障力度