世联南京香溢北城营销策略报告.pptx

;;香溢北城背靠幕府熙路横贯东西，连接南京长江大桥和长江三桥；通过中央路向北直达长江，向南高效联通中央门商圈，鼓楼商圈至南京最繁华的新街口商圈，;;;;;项目界定;;目标界定;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;报告思路;香溢北城背靠幕府熙路横贯东西，连接南京长江大桥和长江三桥；通过中央路向北直达长江，向南高效联通中央门商圈，鼓楼商圈至南京最繁华的新街口商圈，;;;;;项目外围产品价值明显优于同片区产品;;;;;;;报告思路;以项目现状积累客户情况来看，如果仅考虑一期，本项目可定义为一个风险不大的现金流项目。但考虑二期的集中高层体量风险以及香溢（或世纪城）品牌的要求，我们用稍远的视觉发掘更多的机会。。。;现在，我们的问题在于如何突破;2-6 案例研判;给我们的启示 ;;;站在未来的角度提前改善客户结构;;;3-1 策略推导; 38路等公交沿线汇集了大量高端写字楼、以及主流企业、大型商业，且写字楼呈现放量的趋势、考虑到本项目交通、价格等情况，沿线高级白领、企业中层都是我们目标关注点;《告别雀巢时代》 （1）内容：纪念雀巢时代、告别雀巢时代、放飞雀巢时代 （2）行动：跟踪典型客户,倾诉置业心声，引发共鸣 （3）释放：各大企业路演;;固有区域印象ＶＳ城市中央印象; “一步跨三圈”; 项目本身与中央门商圈、鼓楼商 圈、新街口商圈高效联通;跳出下关区域，面向整个南京市场; 城北片区还没有一个真正意义上的复合社区、我们项目的建 成将会有巨大的聚合力和感召力，无疑成为整个片区的执牛耳 者、集聚人气的领地，将会倍受关注;香溢生活理念的传达 我们不单单是卖一期产品，更是为了树立一种未来中央核心区的生活 观念，成为南京的一种风尚 ;项目;;反应小区颐居气质的围墙展示;;;;;广场周边的休闲设施;;;;;展示时间轴; I 现金流策略 II 高额利润策略 ;R2;第一阶段、现金牛策略开盘时间定向;第二阶段、高形象策略;第三阶段、外延性策略;第一阶段、现金牛策略开盘时间定向;第二阶段、高形象策略;阶段物业;;;快速回款方案 销售周期为9个月，实现目标为： 实收均价：5500元/平米 月均销售速度：6000平米/月 住宅整体收入：5500×52000（总住宅面积）=2.86亿 ;07年3月，形象展示墙+入口雕塑+38路 等公交线路看房班车到位，均价有小幅 提升（+50元/平米） 3月中旬，即开盘前现有销售中心改造 完毕，提高至产品均价5300（+ 100元／ 平） 3月同时样板间对外开放，给购房者以 直观感受，价格达到5400（+200元/平） 8月广场、景观园林到位，提升小区 品质，现场感受价格预计攀升到5600— 5700（+400—500元/平米）； 准现房展示，剩余房号价格上涨600— 700元/平米； 公交枢纽、商业展示将远远提升项目 本体，及区位价值，有望攀升到6000元或以上 ;方案一销售节奏;推盘说明;类别;利润最大化方案 销售周期为12个月，实现目标为 实收均价：5800元/平米 月均销售速度：4600平米/月 住宅整体收入：5800×52000=3.02亿 ;;方案二销售节奏;二居产品以及小三房产品去化速度、价格相对容易实现，因此首批房号中推出130套80—100平米的 二居、小三房产品（占一期该种类型总比例的65% ），确保项目销售速度，完成开盘目标； 三居产品以景观较好的高品质房号组合推出，确立项目品质； 结合销售旺季和以及展示的逐步到位，加推景观三居，巩固项目品质 通过产品品质的提高为后续推盘房号的价格提升做铺垫； 结合项目后期准现房销售，推出珍藏的高价值房号，实现项目价值最大化 对一些低总价房号进行促销，适当提高项目的销售速度，确保年底的回款额度； ;;;1;;香溢精英Club成立 形式：俱乐部会员发售VIP卡 内容: ■ CLUB成立 ■公布会员购房之优惠措施； 配合单位媒体： 报纸、网络、 下关相关文化部门活 动：;;时间：2007年2月 关键词：建立愿景 通路: 重点区域布局,巨幅广告牌; 软文为辅;主题活动1：新年产品发布会 形式：新闻发布+酒会 时间：2007年2月（春节前夕） 参与人员：先期积累客户及区域内有影响力 的人士 活动形式：新闻发布会与会员招募合而为一， 介绍环节简便，准备相应的介绍资料和相关新闻 供稿，设定专区及专访时间 酒会安排：创造良好的主客沟通环境，以自由、 优雅、轻松的格调为主，工作人员借助酒会的 轻松氛围，主动与客户沟通，推荐项目;;主题活动3：开盘活动 时间：选房前一周 地点：香溢售楼处现场; ;现场：样板区开放 时间: