给物业管理走向市场再插翅膀.DOCVIP

给物业管理走向市场再插翅膀 西安群力物业管理有限公司 罗顺龙 西安市的物业管理是从上个世纪九十年代开始的，至今已走了近十个年头，像其它省市一样，倡导者的主观意志是走出“房管所管房”的计划经济困境，迈入“物业管理的市场经济时代”。然而笔者认为，现在西安的物业管理企业现状与始创者的初衷有相当一段距离，如下所述四条，略见一斑。 一、先前定的“价格网”，难以实破。西安市的物业公司收费价格，大体由两方面定的，一是拆迁安置房，由物价局制定收费标准，物业公司执行。市政府考虑到拆迁安置多是政府行为，且居民收入普遍低，故定价时从安定住户人心，保持社会稳定出发,收费标准普遍偏低。以明德门小区北区为例，住宅户1176户,按每户管理费8元算,每月管理费 房地产E网 / 倍讯易 / 从理论上讲是1176×8＝9408元（实际上有20％的住户因房屋质量等各种原因拒交）。每月支出是①7名管理人员工资7名×700＝4900元；②绿化工人工资、杀虫药费、工具费1000元；③保安人员4名×500＝2000元；④保洁员5名×240＝1200元；⑤垃圾清运员600元。共计支出9700元，也就是说，管理费100％收齐，每月管理费净亏292元。物业公司向管委会公布了收入支出帐目，虽明显出现亏损，但要提高收费标准，管委会、住户难以接受，甚至以拒交相挟。二是商品房，某些开发商为使房屋及早售出，物业管理费不做成本核算，少些市场调研，制定了很低的物业收费标准，甚至作出了免交一年管理费的承诺，而接管物业的往往是开发商的“子”公司，他们面对上级制定的价格标准，只能表现出满脸的无奈，不接管吧，没饭吃，接管吧，负债吃，向开发商要求补偿，上级以“施舍”的心情给，往往是亏的多，补的少。 物业公司是自主经营，自负盈亏的企业，为了少亏或不亏，只有减少管理人员，推拖本应及时、到位的服务，致使业主与物业公司矛盾日益突出。既然要求物业公司是市场化管理，就应该按管理质量，获得应有的价格，确实按照市场规律，业主选择物业公司，物业公司按收费标准选择市场的双向选择原则，实行真正意义上的委托管理关系。 二、行政干预的“无形手”难以挣脱。国家的政策是尽量对企业少一些政府的干预，让企业在市场中遵纪守法进行经营。而对物业公司而言，行政的干预使企业举步维艰。 保安的使用，一定要管段的保安公司派人才行。我们分管的几个小区，地属什么地方管，那个地方的保安公司就找上门来，说小区治安不好，给你派几个人，人少了不行，每个人工资少了也不行。物业公司是自负盈亏的企业，以小区住户的管理费收入决定保安人数，以保安人员的工作成绩决定保安人员的工资，这样就发生了矛盾，你想不用它的保安吧，他声明小区出了事，派出所也不管。若从其它地方请来保安，当地保安公司一天到晚找你事，叫你不能正常值班。小区一旦出现住户被盗现象，住户把气发在物业公司身上，说物业公司的保安不负责任，而物业公司对保安只发工资，很难管理到位。 垃圾的清运，非当地办事处环卫部门的车拉运不可。我们分管几个小区，最头疼的是垃圾清运费太高。按西安市市政发（1992）128号文件，即西安市市容环卫管理委员会与西安市物价局1992年5月7日《关于部分调整环境卫生管理服务收费标准的报告》中说，“垃圾清运费，委托环卫部门清运的，按每吨18.5元付费”，环卫部门认为，现在拉的远了，价涨了。以明德门小区为例，2000年每车垃圾（约3吨）收费120元，到2001年3月，每车涨到150元，问他们为什么收那么多，他们讲是区政府定的，谁都知道，区政府应该没有定价的权利。如不让他们拉，谁拉又不行。他们到小区强扣清运垃圾的车子，逼着我们只能与他们签定垃圾清运合同，这样一车涨价30元，每月一个小区20车，每年就是7200元，还有其它一些小区，如此巨大的亏空，物业公司真是难以承受。 税收偏高，物业公司负担重。西安市地税局对物业公司按服务行业的标准收税即营业税为5％，税后有城建税，教育附加税10％，就是说税额为5.5％。物业公司是服务行业，但正如物价局文件中说的：是取之于住户，用之于住户，微利经营的原则，营业税比较餐饮、宾馆、商店来，确实偏高。 政府叫物业公司走向市场，应该为其走向市场创造必要的条件，少些干预，多些支持，使其尽快的适应市场，发展壮大。 三、维修基金未收缴，更新、大修难落实。住宅共用部位，共用设施维修基金，专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。收取的时机是商品房出售时多层建筑的，购房者按购房款的2％比例交纳；高层住宅的购房者按购房款的3％的比例交纳。目前西安的状况是商品房住宅很难收取；拆迁安置房（占物业公司管理房的大多数）还没有具体的办法收取。这就带来一个问题，物业的更新、改造、大修的费用无法筹措。例如去年，我们仅对保吉巷、白庙村、明德门、乐居厂、青松、幸