论物业管理在市场经济中的作用.DOCVIP

论物业管理在市场经济中的作用 哈尔滨市河柏小区物业管理中心 王 杰 物业管理是改革开放，社会主义市场经济发展到一定阶段之后的产物。它是国际流行的较为先进的住宅小区管理的手段和方法。它代替了我国原有的单一房产管理的模式，是在原房地产管理体制基础上进行的重大改革，是适应社会主义经济发展的客观需要，是生产关系适应生产力发展的客观需要和必然结果。物业管理工作按市场规律办事，这是时代的要求，现代管理意志的要求。创办物业管理企业，实行住宅小区的物业管理，这对当前我国建设具有中国特色的社会主义，在社会主义条件下发展市场经济，搞好城市建设，搞好房地产业，具有十分重要的意义。 一、实行物业管理的客观因素 1、我国社会生产的发展和房地产综合开发产业的迅速增多，使物业管理有了物质基础，又有了客观的要求。房地产综合开发，加快了现代化建设的进程，房地产业的蓬勃发展，使高层楼宇，各类房屋数量增多、增大，规模方式之新异是空前的。由于投资的多元化也改变了产权单一的局面。在所有权性质上，国有、集体和个人等多元化产权结构的出现，使现行管理体制很难解决新的问题。面对改革中出现的新情况只有通过物业管理才能适应和解决。 2、我国经济改革的目标，是建立和完善社会主义市场经济体制，把经济改革引向更深层次，从而提高人民群众对物质文化生活的需要。居民对住房不仅有质量要求，而且还要求有优雅的室外空间环境，原有的房地产管理体制无法做到的管理和服务，物业管理企业则可以通过市场经济手段与房地产开发部门共同来使其实现。特别是近十几年来，由于我国的住宅建设由“福利房”逐步转向商品房，随着居民住宅要达到小康水平目标的逐步实现，人们对于住房要求会越来越高，住房将成为城镇居民的主要消费之一。这就必然会推动我国物业管理的发展。 3、随着我国对外的扩大开放，我国的经济管理必然与国际惯例接轨，在此条件下，我国的物业管理由旧方式向国际通用的物业管理方式接轨，是势在必行的。 4、在大中小城市由于房地产综合开发的发展，建成了大量的住宅小区，这些小区少者四五栋住宅、多者十几栋住宅，小区规划、设计、施工完成后，管理应当跟上。但我们面临的是各住宅小区一年新、二年旧、三年已破，因此，小区无统一的管理，管理滞后的矛盾日益突出。迫切需要加快由旧的管理方式向新的物业管理模式转换。随着物业管理这种新的体制的建立和完善，住宅小区的管理将进入一个新的阶段，提高到一个新水平。 二、物业管理内容特征及作用 物业即有价土地及土地附属物（建筑、构筑物），包括商业大厦、住宅楼宇、厂房、仓库及建设地等，物业指的具体的宅地，建筑物以及它们的混合物，是一个微观的经济意识。 物业管理的内容包括管理、服务两个方面。管理是手段，服务是宗旨，其主要内容是： 1、房屋管理，对物业主体即房屋的维修、养护与管理。 2、设施管理，对物业的给水、排水、供暖、供气、电力、通讯、卫星电视、道路、绿地等配套设施的管理。 3、环境管理，对环境卫生，院容院貌，污染等居住环境的管理。 4、安全管理，对防火、防盗、治安等的管理。 5、生活服务，与物业管理相联系的社区生活、家庭生活服务，这是物业管理的延伸。物业管理不是一成不变的，可根据需要而定。 物业管理的主要特征，有五个方面：标准的科学性、服务的综合性、管理的统一性、经营的市场性、效益的全面性。 物业管理的主要作用，概括为以下几方面： 1、物业管理实行的是统一的标准化、社会化的管理。过去实行的是自建自管的分散管理体制，造成了人力、物力、财力的浪费，管理费增多，实行物业管理的新体制，为多个产权单位，产权人找到一个总代理，找到一个好管家，这个总管家就是——物业管理。它克服了各自为政，多头管理，互相扯皮，彼此推诿的现象，从而提高管理工作效率。获得社会、经济、环境三个统一的综合效益。 2、物业管理企业，按照产权人，使用人的意志和要求实行管理。变行政性管理的终身制为企业经营化聘任制，从根本上促进服务态度的改变。物业管理实行专业化管理，有利于提高管理的质量和水平。 3、物业管理为有偿服务，有利于逐步建立的管理资金的良性循环。物业管理实行有偿服务，多种经营，使小区的各类建设、设施走上一条以业养业，自我发展的道路。从而改变管理经费少，难以为继的被动局面，也为政府的主管部门减轻了负担。 4、物业管理是大中小城市建设综合开发的后续工程，物业管理通过全方位、多层次、多项目的服务，不仅可以使房产延长其寿命，实现保值增值，同时也能使与房屋配套的设施工程，充分发挥综合功能，获得最佳的综合效益。 三、物业管理的几点措施 1、解放思想，彻底更新观念 。物业管理是一项新的改革措施，具有新观念、新体制、新内涵，要从解放生产力、发展市场经济、扩大对外开放的基础上，推动住宅小区的物业管理工作。要充分认识物业管理的迫切性、必要性，要组织全体从业人员认真学习