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转让土地使用权的税收筹划模式 转让土地使用权的税收筹划模式 PAGE / NUMPAGES 转让土地使用权的税收筹划模式 房地产公司（一般纳税人）拥有一块土地（营改增后获得），原价 5000 万元（未进行开发，为生地），现该地块 市价 9000 万元， A 公司欲以 9000 万元的价钱转让给 B 公 司。 一、直接转让土地 （一）增值税 A 公司计算销项税额： 9000÷ (1 ＋ 10%)× 10%=818.18 万 元 经过对营改增后有关政策的梳理，截止到本文发稿，国 家并未出台针对土地使用权转让，计算销售额可否扣除取 得土地原价的有关规定。 如：国家税务总局通告 2016 年第 18 号文有关规定，房 地产开发公司中的一般纳税人销售自行开发的房地产项 目，合用一般计税方法计税，依据获得的所有价款和价外 花费，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额 计算销售额。 号通告也不过针对房地产开发公司中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，并未规定转让土地使用权也 能够扣除土地价款计算销售额。 所以，从当前的政策来看， 2016 年 4 月 30 往后获得的土 地，转让时，计算销项税额，不得扣除获得土地的价款， 应全额计算应税销售额。 优选 （二）土地增值税 依据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土 地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地 产）并获得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务 人（以下简称纳税人） 依据国税函发〔 1995 〕 110 号宣传题纲有关解说，对获得 土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增 值额时，只同意扣除获得土地使用权时支付的地价款，交 纳的有关花费，以及在转让环节缴纳的税金。 A 公司土地增值额： 9000 ÷(1 ＋ 10%)－ 万 元； 增值率为： 3181.82 ÷ 5000 ×100%=63.64% 应纳增值税为： 3181.82 × 40%－ 5000 × 5%=1022.73 万元； （三）公司所得税 A 公司应缴纳公司所得税： (9000 － 5000 － 1022.73) × 25%=744.32 万元。 （四）契税 依据《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国 境内转移土地、房子权属，蒙受的单位和个人为契税的纳 税人。 优选 第三条规定，契税税率为 3％ ~5％，契税的合用税率， 由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内依据 当地域的实质状况确立， 并报财政部和国家税务总局存案。 依据财税〔 2016〕43 号第一条规定，计征契税的成交价 格不含增值税。 B 公司应缴纳契税： 9000 ÷ (1 ＋ 10%)× 3％ =245.45 万元。 采纳直接转让方式， A 公司与 B 公司共需缴纳税款： 818.18 ＋ 1022.73 ＋ 744.32 ＋ 万元 二、“生地变熟地”后再转让 A 公司对该土地进行开发整理，投入建设花费 100 万元。 （一）增值税 A 公司计算销项税额： 9000÷ (1 ＋ 10%)× 10%=818.18 万 元 （二）土地增值税 依据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土 地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地 产）并获得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务 人（以下简称纳税人） 依据国税函发〔 1995〕 110 号宣传题纲有关解说，对取 得土地使用权后投入资本，将生地变成熟地转让的，计算 其增值额时，同意扣除获得土地使用权时支付的地价款、 优选 缴纳的有关花费，和开发土地所需成本再加计开发成本的 ％以及在转让环节缴纳的税金。 A 公司土地增值额： 9000÷(1 ＋10%)－5000－ 100× 万元； 增值率为： 3061.82 ÷ 5000 ×100%=61.24% 应纳增值税为： 3061.82 × 40%－ 5000 × 5%=974.73 万元； （三）公司所得税 A 公司应缴纳公司所得税： (9000 － 5000 － 100－ 974.73) 25%=731.32 万元。 （四）契税 B 公司应缴纳契税： 9000 ÷ (1 ＋ 10%)× 3％ =245.45 万元。 “生地变熟地”后再转让方式， A 公司与 B 公司共需缴 纳税款： 818.18 ＋ 974.73 ＋ 731.32 ＋ 万元 三、变土地为股权后再转股 第一注册一家全资子公司 C，注册资本 10 万元，而后 A 公司以该块土地使用权增资入股 C 公司，土地过户后，将 C 公司 100%的股权以 9010 万元的价钱转让给 B 公司。 （一）增值税 以土地使用权作价出资入股，该土地使用权权属发生转 移，且投资公司获取被投资公司的股权，是有偿转让土地 使用权的行为，应依据财税〔 20