物管实务-物业综合经营服务教案.docVIP

学习目标：通过本章学习， 学习目标：通过本章学习，了解综合经营服务的概念和意义以及综合经营服务项目的运作要求和标准,把握综合经营服务项目市场调查与猜测的方法,能够策划并开展综合经营服务项目。 关键词：物业综合经营服务 选择综合经营服务项目的原则 综合经营服务项目策划 综合经营服务项目运作 第6章 物业综合经营服务 物业综合经营服务是指由物业管理企业供应的、与物业的正常使用和业主在住宅小区、写字楼等物业中的生活、工作相配套的一系列商业、训练、卫生、消遣、金融等经营服务项目的总和。 6.1综合经营服务概述 开展物业综合经营服务是在物业管理的常规性服务之外、基于业主实际生活和工作的需要，对物业管理企业会提出的更高要求。从更宽敞的方面来讲，物业综合经营服务是社会服务向物业管理区域内部的扩展。 6.1.1综合经营服务 物业管理属于服务性行业，其本身涵盖面很广，我们通常将其服务内容分为公共服务和特约服务。公共服务是为全体业主和使用人、租户供应的常规性服务，是全部业主和使用人都可以享受的，贯穿于物业管理的始终，包括房屋修理、保洁保安、绿化管理等，接受服务的业主和使用人用定期交纳物业管理费的形式供应酬劳。特约服务是为满足业主和使用特殊需要而供应的个别服务，涉及的方面很多，比如送餐、订报、室内清洁等，接受服务者需要按价另行付费。 《物业管理条例》第四十四条规定：物业管理企业可以依据业主的托付供应物业服务合同商定以外的服务项目，服务酬劳由双方商定。我们这里所说的综合经营服务就是特指这种物业服务合同商定以外的特约服务。 物业管理中的综合经营服务是物业管理企业以管理区域内的条件为基础，以业主和使用人为对象所进行的经济活动，它是适应物业管理市场要求而必需具备的功能。由于物业管理项目的具体条件不同，开展的经营项目也不尽相同。 6.1.2综合经营服务的作用 1．为业主和使用人供应尽可能全面的服务 随着人们生活方式的进步，家务劳动的社会化、精神文化需求多样化，已成为社会进展趋势。物业配套服务是否完善、便利，正渐渐成为衡量物业项目管理水平、打算物业能否保值的一个格外重要的方面。业主和使用人的工作、生活需求，要求物业管理要在常规服务的基础上供应多层次、多项目、全面周到的服务。物业综合经营服务项目的设立和运作，是满足这一需求的产物。 2．增加物业管理企业的收入 物业管理经费是搞好物业管理的物质基础。物业管理行业是一个微利行业，仅靠物业管理费收入，大多数物业管理企业只能维持现状，难以进展。因此，物业管理企业应在政策允许的范围内，坚持“一业为主、多种经营”，在服务于业主和使用人的前提条件下，开展多种经营，努力增加收入，以增加企业生存、进展实力，为业主和使用人供应更优质的服务。 3．提高物业管理企业的经营管理水平 业主和使用人的需求是一种不行忽视的市场资源，蕴含着巨大的商机。物业管理企业通过综合经营服务的开展，既为业主和使用人供应便利的服务，又能实现“以业养业”提高造血功能，是提高物业管理企业经营管理水平的重要途径。 6.1.3开展综合经营服务项目的要求 1．提高效率，便利业主和使用人 综合经营服务项目要获得经济效益，必需选择能够便利业主和使用人的项目，才能受到他们的欢迎，促进经营管理效率的提高。 2．态度乐观热忱，使业主和使用人满足 综合经营服务项目能否生存下，关键是其是否能够满足业主和使用人的需要。开展综合经营服务，态度应乐观主动、热忱周到，以达到用户满足为准。 3．稳定经营，优质高效 开展综合经营服务贵在不断完善、稳定经营、持续进展。设立的项目应当是业主和使用人所需求的，且具有自己的特色，才能保证长期运营，树立优质高效的服务形象。 6.1.4开展综合经营服务项目的条件 1．资金 资金是开展综合经营服务必不行少的条件。在开展综合经营服务初期，企业自身实力不足的状况下，可以实行出租场地、招商引资、联营合作的形式，以削减企业自筹资金的压力。待资金积累达到肯定程度，可以依靠自有资金、银行贷款来进行前期投入或启动项目。 2．房屋和场地 物业开发过程中，都会按相关规定建设配套的公共建筑设施，物业管理企业可以依据原设计用途对这些建筑和场地加以利用。很多新建建筑的底层、裙房就是规划设计中的经营场所，物业管理企业可以直接加以利用。假如物业管理辖区内的配套房屋和场地不能满足综合经营服务需要，需要新建扩建，就要特殊留意合理选址，不能占用绿地、道路、广场、停车场（库）等已设定特地用途的用地和空间，避开损害业主的利益，引起纠纷。 从物业的权属角度考虑，假如开展综合经营服务所需的房屋和场地的全部权属于物业管理企业，对其使用会更加机敏；假如没有自有房屋和场地，可以考虑向开发商或业主租赁。 3．物业管理企业自身的条件 假如物业管理企业具有开展综合经营服务的经受，就应通过对以往业绩和阅历、