2020年(发展战略)年西安二手房市场发展报告及年预警预测.docx

（发展战略） 年西安二手房 市场发展方案及年预警预 测 2010 年西安二手房市场发展方案及 11 年预警预测 ---------- 西安房地产信息网数据研究中心 壹、 2010 年二手房市场宏观政策影响分析 ●契税政策从 2010 年 1 月 1 日--2010 年 12 月 31 日止；日期认定：商品房以合同备案日 期为准；二手房以登记受理日期为准。 1、 90 平方以下普通住房：契税 2 ％； 2、 90 平方－ 144 平方普通住房：契税 3 ％； 3、 144 平方之上高档住房：契税： 5.5 ％。 出售普通住房的营业税、个税交纳方式：（日期认定：和之前执行的依据时间壹样）：商品 房以契税完税日期或证载时间为准；二手房以房改房契约或证载时间为准。 1、未满五年的： 营业税：差额的 5.55% ；或全额的 5.55% 个税：差额的 30% 或全额的 2%； 2.满五年的：营 业税：无；个税（不是唯壹壹套住房的）：总额的 3% 或差额的 40% 个税； 3 、满五年之上， 且是唯壹壹套住房的：无营业税、个税：总额的 2% 或差额的 30% 。 ●2010 年 1 月 10 日： 国务院出台 “国十壹条” ， 严格二套房贷款管理， 首付不得低于 40%， 加大房地产贷款窗口指导 .对二套房不再区分改善型和非改善型，壹概执行 40% 首付；明确 要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境 投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。 ●2010 年 3 月 22 日财政部、国家税务总局近日下发了《关于首次购买普通住房有关契税政 策的通知》，通知中称，对俩个或俩个之上个人共同购买 90 ㎡及以下普通住房，其中壹人 或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政 策。 ●新国十条——国务院于 2010 年 4 月 17 日发出 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通 知》，明确提出遏制房价过快上涨的五项十条举措，宣示中央政府遏制部分城市房价过快上 涨动真格，决心切实解决住房这个既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。 ●2010 年 6 月 12 日住建部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》， 指出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房房源通过 新建、改建、收购、于市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。公共租赁住房单套建筑面积 严格控制于 60 ㎡ 以下。 ●国家有关部委“新五条”出台；国家有关部委再推多项铁腕政策，包括加大贯彻落实房地 产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快 推进房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。 国家有关部委要求于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要于壹定时间内限定居民家庭 购房套数 .完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30% 及之 上； 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及之上住房贷款， 要加强对消费性贷款的管理， 禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。 ●为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，从 2010 年 11 月 29 日 起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这是央行年内第六次上调存款 准备金率…… ●国土资源部 2010 年 12 月 19 日晚发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻 地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地 闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。 二、 2010 年西安市二手房市场简介 2010 年西安二手房市场成交套数为 30.27% ；其中二手住宅成交套数为 17638 套，交易面积为 14182 套，成交面积为 257.72 万㎡，较去年同比上涨 123.68 万平米，较去年同比下 降了 3.35% ；能够见出 2010 年二手房市场总成交面积增量明显。另外二手住宅的成交均价 为 3567.85 元/ ㎡，同比下降是