物业管理标投标争议及其解决方式.docVIP

第六节　物业管理招标投标争议及其解决方式 　　招标投标作为一种公开公正的竞争方式，其运作建立在一整套完备制度基础之上，但由于招标投标双方总是出于自身利益考虑，加之各自对制度的了解程度与理解不同，使得双方在招标投标活动中难免会发生各种各样的争议或纠纷，严峻的甚至可能影响整个招标投标活动的顺当进行。因此，如何处理冲突，妥当解决纠纷，避开争议的发生，成为招标投标双方共同关注的问题。 　　一、物业管理招标投标常见的争议形式 　　(一)招标投标过程中的争议 　　1.有关索赔的争议 　　索赔是承包项目中最常见的一种争议。 　　物业管理招标投标索赔，是指物业管理公司对由于非自身缘由而发生的托付管理合同规定 房地产E网 / 物业经理人 / 之外的额外支出或损失，向招标方提出赐予合理弥补损失的要求。在其他项目招标投标活动中，通常索赔的方式既可以是经济补偿，也可以是工期延长，但由于物业管理招标投标标的——物业管理服务的特殊性，使得其索赔只能要求招标方进行经济补偿。必需留意的是，提出索赔的依据只是物业管理公司就某一事实的单方认定，至于它能否真正得到补偿则取决于业主委员会对这一认定确认与否。若业主委员会认为这一损失的形成是由于物业管理公司自身缘由所致，或者甚至认为这一损失还影响了自己权益的实现，那么他们不仅不会承诺赔偿，反而还可能向物业管理公司提出赔偿经济损失的要求，这通常又被称为反索赔。然而无论索赔还是反索赔，双方的动身点都是在合法的前提下尽可能多地为自己争取利益。 　　由此可见，招标投标双方争议的焦点主要集中在对造成损失事实缘由的认定之上。因此，争辩索赔事项的种类对于招标投标各方爱护自己，并争取正值合法的利益是格外有用的。 　　通常在物业管理招标投标中存在的可能导致索赔的事项主要有：投标书的遗漏错误，增加的服务量，增加的材料数量，增加的材料单价，增加的分包商的费用等。当然，不同的物业管理招标可能消灭的相应索赔事项是不同的。招标投标各方务必当心谨慎，尽可能争取有利于自己的条件，避开失误或损失。 　　2.有关投标有效性的争议 　　投标作为一种规范的制度性活动，对投标人的行为有着严格的限制。从本书前几章的论述中可以看出，无论是对投标人的资格审查还是对投标书的填写报送，投标制度都做出了详尽的规定。但是，这些规定并不能将全部在招标中可能消灭的问题全部涵盖；而且即使投标制度涵盖了全部状况，仍有可能消灭招标方或投标方由于疏忽或对制度了解不够，导致双方对投标有效性的生疏呈现差异，争议由此产生。 　　这种类型争议产生的缘由多种多样，既可以是由于招标人误将投标人的合规行为推断为无效行为，也可以是招标人推断正确而投标人生疏不清所致。由于招标投标工作量大而繁琐，消灭纷争的事项实在是太多太杂，假如要从具体事项动身分析缘由，那就难以一一列举了，故本书仅就几种常见的典型争议类型作一介绍。 　　(1)代理有效性问题。有关代理的选择等问题在本书第5章已有具体阐述，但在招标投标中具体涉及代理业务时，却往往会消灭对代理业务范围等生疏不清的误区。例如，同一代理人同时对若干家投标公司开展代理注册、递送标书、参与开标会等业务是否符合招标规定？所递送的标书是否有效？同一代理人同时为若干家投标公司代为编制的投标书是否有效？为物业招标供应代理服务的投标公司的投标是否有效？等等。这些都是简洁为人们所混淆的事实，自然也简洁引起争议。 　　(2)标书有效性问题。标书有效性问题包含的内容格外广泛，既有时效问题，又有格式问题，还有内容是否规范的问题。应当说，对于一些招标文件中有着明确规定的事项(如有效期)，通常不太简洁引起争议，而大多数争议都是发生在一些难以界定、界限模糊的规定事项上。典型的一个例子，就是标书遗漏差错是否导致标书失效的判定标准问题。按招标投标国际惯例，假如标书的偏差属于实质性内容的差错，则该标书属于无效标书；反之，招标方可依据具体状况打算是由投标方予以澄清补充，连续竞标，还是宣布该标书无效。在这一例子中，虽然“实质性内容”的规定看似很清楚，但在实践中却难以界定，由于它只是一个概括的描述，对于“该变动是否会影响中标后义务的履行”的推断取决于招标方的主观判定，这难免会导致由于招标方与投标方认定的不同而产生争议。 　　(3)联合体投标问题。所谓联合体投标，即由两个以上法人或其他组织组成一个联合体，以一个投标人身份共同投标的行为。在联合体投标中，联合体各方应当签订共同投标协议，明确商定双方的工作和责任，并将其共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。联合体中标的，将由联合体各方共同与招标人签订合同，并就中标物业项目的管理担当连带责任。 　　联合体投标的行为与代理人同时代理两家以上投标公司的行为，以及两家独立的投标公司递送同一份标书参与投标的行为，乃至物业管理分包行为都有形式上的相像，简