世纪花园小区物业管理方案.docVIP

黑河世纪花园小区物业管理方案阳光物业管理公司 ??? ? ? ? 2005年10月3日 ??? ? ? ? 一、物业概况 ?? ? ? ? 世纪花园住宅小区概况 ?? ? ? ? 世纪花园小区项目规划用地北起王肃街，南至龙科大街，西为龙源路，东为龙滨路，紧邻秀丽的黑龙江公园，交通便利。占地面积为10.41万平方米，总建筑面积约14.0万平方米，(其中住宅建筑面积12.01万平方米，商服建筑面积2.0万平方米)，高层住宅楼46749平方米，多层住宅 房地产E网 / 物业经理人 / 楼为94518平方米，容积率为1.344。总计19栋住宅楼，其中高层住宅4栋，多层住宅楼15栋，合计78个单元（其中高层住宅8个单元，多层70个单元）。总居住户数984户，商服56户，车库359个，地下停车场车位171个，商业建筑在规划中，估计居住人口3150人 ? ?? ? ? ? 小区内主要设备设施：地下停车场1个，变电站3座，电梯8部,供水泵站,排污泵,供热泵等 ?? ? ? ? 二、物业管理级别的确定 ?? ? ? ? 物业管理是有偿的服务和管理，物业类型、功能和物业级别将打算物业管理服务的项目和质量标准及收费标准。 ?? ? ? ? 世纪花园小区为8个单位开发建设的集资住宅小区，业主对象为电力、铁路、政府公务员等的工薪阶层。由于黑河地处经济欠发达地区，工资水平不高。又由于黑河市地处高寒地区，冬夏温差大，物业管理成本远远高于南方，管理难度大。小区内还建有4栋高层住宅，高层住宅的设备运行成本较高，再加上电梯费，假如物业的服务标准定的过高，势必增加管理成本，物业费业主可能难以承受。 ??? ? ? ? 综合以上因素，结合《黑河市物业服务价格标准》将世纪花园小区的物业服务标准定为黑河市物业服务价格标准中的一级。 ?? ? ? ? 三、管理指标承诺和实施措施 ?? ? ? ? 物业管理的目标和服务承诺，达到《黑河市物业服务价格标准》中规定一级服务的标准。将世纪花园建设成为平安、文明、祥和、洁净的小区。 ??? ? ? ? 四、小区整体规划的建议 ?? ? ? ? 由于世纪花园小区为多家单位开发的集资住宅小区，在小区建设过程中存在整体协调的问题。 ?? ? ? ? 经调研除电业名苑的住宅楼和21#楼、20#楼18#楼之外，其于住宅楼的一楼均为车库，使小区道路都需与每栋的楼前后相通，与原有的道路和车流规划不同。 ??? ? ? ? 鉴于以上缘由，对小区的整体的规划提出如下建议：（详见规划图） ?? ? ? ? 1、小区出入口的设置建议： ?? ? ? ? 设立一个主出入口，三个次出入口，龙科大街方向一个，龙滨路方向一个，在龙源路方向设一个主出入口和一个次出入口。 ?? ? ? ? 2、小区公共广场的用地建议： ?? ? ? ? 小区的公共广场的开发，依据小区的建设规模和原规划方案，达不到小区绿化活动场所标准，建议建设体育活动场地（网球场、羽毛球）、会所等，用于小区居民的休闲和健身消遣活动。 ??? ? ? ? 3、小区物业管理用房的建议： ?? ? ? ? 需供应物业管理用房用于小区物业管理站的办公用房，每个站需建设物业管理办公用房30平方米，或租用住宅楼用于办公用房。 ?? ? ? ? 4、小区的公共秩序管理建议 ?? ? ? ? 方案一：建议小区进行封闭式管理，除出入口外与街道连接的通道用铁艺围栏隔离，这样有助于小区公共秩序的管理，由于小区内没有建设小区监控系统，假如不予隔离，公共秩序的管理将很困难。（物业管理方案中物业管理费用测算按方案测算的） ??? ? ? ? 方案二：小区进行开放式管理，则需要建设小区监控系统，电子寻更系统，还需要增加综合管理员的数量，这样将加大物业管理的成本，增加业主的负担。 ??? ? ? ? 五、物业公司的组织构架及人员配置 ?? ? ? ? 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，供应效率的目的。 ?? ? ? ? 1、组织构架 ?? ? ? ? 公司设置综合管理部、物业管理部、工程管理部三个部门。将世纪花园小区分为三个组团，下设三个物业管理站，负责组团内公共区域的保洁和维护工作，及日常的修理维护工作。 ??? ? ? ? 2、公司的岗位编制 ???? ? ? ? 物业公司人员配置 ?? ? ? ? 部门 岗位 人数 工作职责 ?? ? ? ? 综合部 总经理 1 负责公司的全面工作 ?? ? ? ? 会计 1 负责公司的财务管理 ?? ? ? ? 出纳员 1 　 ?? ? ? ? 资料员兼打字员 1 负责工程资料及人员档案资料，物管资料的收集、