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深业集团物业管理服务合同实务案例分析 上诉人（原审被告）：深业集团（深圳）物业管理有限公司。?被上诉人（原审原告）：胡素文、明珩、明璞、明莹。??? 1995年明丕白（明丕白系胡素文丈夫，明珩、明璞、明莹之父）购买了位于深圳市福田区梅岗路的笔架山庄3栋303号，建筑面积171.99平方米的房屋及固定车位一个，同年明丕白及其配偶胡素文、子女明珩、明璞、明莹共同搬入该房屋居住。笔架山庄是由深业集团（深圳）有限公司开发建设的。1997年3月1日，深业集团（深圳）物业管理有限公司与深业集团（深圳）有限公司签订《物业管理合同》，合同期限两年，从1997年3月1日至1999年3月1日止，据此开头对笔架山庄进行管理和供应服务。上诉人依据《深圳市物业管理服务收费指导标准表》（多层住宅区）规定的标准每月按建筑面积每平方人民币1元收费。明丕白每月向上诉人交 房地产E网 / 物业经理人 / 纳物业管理费人民币172元、房屋本体维护基金25.8元、停车位管理费人民币100元。对比深圳市物价局、深圳市住宅局的深物价（1997）141号文件，上诉人的收费系依据多层住宅区一级物业类别的物业收费标准收取，一级物业类别的具体条件为：1、小区绿地掩盖率35%以上；公共配套设施如道路、消防、车场、文化消遣、生活服务、商业网点等设施及场所（地）完善并维护完好；2、管理人员（包括管理、修理、绿化、卫生、保安、机电等全部各类人员）人均管理建筑面积2000平方米左右；3、有足够的社区文化服务场地，常年开展多种文体活动（10项以上）；4、管理公司持有乙级或以上资质证书；5、管理处24小时值班，保安人员24小时巡逻，清洁工作全天候全面积保持洁净，园林绿地长势良好，修剪整齐美观；各类工作人员满负荷，服务意识强，言行规范，业务素养高，敬业精神强；6、达到市考评标准90分以上；7、房屋及配套设施维护状态良好。??? 1998年3月30日夜，罪犯黄珂、冯俊杰从后门进入笔架山庄潜入在3栋104房内，观看楼内住户出入状况，伺机作案。1998年4月4日晚，明丕白在3栋104房内被犯罪分子黄珂、冯俊杰杀害、劫去财物人民币11000元。罪犯黄珂、冯俊杰犯有意杀人罪、抢劫罪，被判处死刑和有期徒刑，打算执行死刑；对非法所得的人民币11000元财产退赔被害人家属，但退赔至今未执行。案发觉场即笔架山庄3栋104房已售出，业主未办理入伙手续，房屋的钥匙由上诉人保管。依据（2000）深中法刑一初字第95号案卷宗的公安机关的审讯笔录证明，1998年4月2日下午，上诉人的工作人员陈晓靖（职务是专业电工）观察罪犯之一在3栋104房内消灭，未上前进行检查，亦未告知他人，该房屋的钥匙由上诉人的电工班长和陈晓靖保管。?? 至本案起诉止，被上诉人未向罪犯黄珂、冯俊杰提起刑事附带民事诉讼，亦未向罪犯家属提起民事诉讼。2001年4月16日，被上诉人以上诉人未尽到物业管理服务合同的义务，上诉人构成合同违约，应担当相应的违约责任，向原审法院提起诉讼，恳求上诉人支付被上诉人丧葬费人民币204368元、差旅费及训练费损失40000元、精神赔偿金（4个人）人民币400000元、赔偿明丕白工资、岗位股金收入损失人民币428587元。?? 法院判决??? 一审法院审理认为，明丕白生前入住笔架山庄3栋303房，按月向被告深业集团（深圳）物业管理有限公司交纳了物业管理费。自其入住之日起，明丕白就与深业集团（深圳）物业管理有限公司建立了事实上的服务合同法律关系，即物业管理合同法律关系，该合同的效力不仅及于其自购的房屋，而且及于管理社区的公共部分及特定条件下的社区全部。被告深业集团（深圳）物业管理有限公司是一家拥有甲级物业管理资质证书的物业管理公司。在一家拥有甲级物业管理资质证书的物业管理公司管理的社区内，每一位住户都有理由信任他居住在一个文明、平安的小区。在这样的社区环境中，每一位住户都有理由信任他是平安的，他不用高度戒备地防范犯罪分子；居住在这样的小区里，每一位住户都有理由信任物业管理公司完善的管理服务包括严密的保安措施使他处于平安的境地。而且，对于物业管理的双方而言，每一位住户都不情愿居住在一个危机四伏的环境里，同样，每一家物业管理公司也不期望它的住户在自己管理的社区内人身和财产受到侵害。因此，依据物业管理服务合同的性质、目的和行业习惯，避开住户人身、财产受到侵害，就成为此类合同的附随义务。依据收费标准的不同，各个物业管理公司履行合同附随义务的方式也会有所不同，但必需是切实实行有效的平安防范措施，认真履行最谨慎之留意义务，在自己力量所及范围内最大限度的爱护住户不受非法侵害。物业管理服务合同一经成立，合同的附随义务就随之产生并客观存在。本案明丕白?? 自1995年入住笔架山庄就与深业集团（深圳）物业管理有限公司构