山东临沂海诺滨江别墅地块物业发展及产品规划建议方案_69PPT_XXXX.pptx

海诺地产滨江别墅地块 物业发展及产品规划建议方案;第一部分：宏观环境 别墅政策 临沂经济概况 临沂房地产市场简析 临沂别墅市场需求及未来发展;2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》 鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》 2008年1月3日《国务院关于促进节约集约用地的通知》;别墅交易税费 1、独栋别墅： 　　土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)。 　　个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%。 2、联排、叠加、双拼别墅： 　　土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)。 　　个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%或可以选择征收全额的1%或2%。;商贸、工业重镇 山东明珠;工业稳实，商贸迅速，多头并进;GDP增幅和房地产业发展状况的关系;逐年稳步增长，房地产市场活跃;临沂别墅大体分布图及竞争区域示意图;临沂典型别墅分析;典型别墅风格——月澜湾;典型别墅风格——月澜湾;典型别墅风格——月澜湾;临沂房地产及别墅市场整体特征总结;临沂房地产市场对本案的启示;第二部分：项目定位 定位背景 地块分析 人群定位 市场定位 案例借鉴;临沂是山东乃至北方连接南方的桥头堡区域，临沂成为北方的商贸物流中心，滨河板块成为临沂高端住宅区。;滨河高端住宅、第一富人区;地块用地32.6公顷，具备打造临沂纯别墅大盘社区的用地规模 地块位于临工路香港路交汇处，车行15分钟内可到达临沂市中心，具备打造第一居所的条件。 地块内有天然河道，具备打造滨水、亲水豪宅的绝佳条件。 地块临近沂河，处于滨河高端住宅区的核心区域，周边有宇帆高尔夫、临沂一中、机场、日月五星级大酒店等高端配套;CEO 所见略同;临沂首席CEO纯英伦艺墅社区;案例借鉴-规划;地理位置;建筑风格;景观; 在??目现场大量生长着原生植物，主要为木麻黄、大叶相思树等。我们除了尽量保持原始植物，同时为了保持植物生长的一致性，在新种植的园林中也大量使用了木麻黄、大叶相思树等作为园林植物的主要种植。;配套;会所功能;安防及物管;安防及物管;安防及物管;第三部分：规划建议 规划概要 产品设计 附加值提升;规划建议概要;水系：由于地块内无任何特色，水系的贯穿将给项目带来灵性，建议多布置 会所形象区：承担小区形象展示及步行入口功能，建议在此区建大型艺术雕塑，配合会所提升项目档次 水岸艺术走廊：配合本案主题，将步行道打造成艺术走廊 钟楼广场：建议在地块中间位置修建英式钟楼一座及主题广场，增加艺术气氛和中心景观 艺术廊桥：以艺术的方式架桥，体现项目主题 林荫大道：将车行道打造成林荫浓密的大道，让车行与别墅间形成有效视觉区隔;豪宅独栋（深红色部分）：依原生水岸而建，更多占有一线滨水资源 独栋（紫色部分）：依拓展水岸，沿豪宅独栋而建，享有更多视野和景观 双拼(绿黄色部分）：稍微居中间建设，根据用地情况可穿插一定的三四户联排别墅 联排、叠拼（黄色部分）：更多出于临街位置及临会所公建位置，间插联排和双拼;套型比例占地大体测算： 550-600㎡豪宅5%约0.9万平米/16套，每栋2亩，占地32亩 350-400㎡独栋25%约4.5万平米/118套，每栋1亩，占地118亩 300-350㎡双拼30%约5.4万平米/163套，每栋1亩/2户，占地81亩 250-300 ㎡(三、四)联排20%约3.6万平米/128套，每栋1.5亩/3.5户，占地54亩 200-250 ㎡叠拼20%约3.6万平米/156套，每栋1亩/2户，占地78亩 若按以上方案共约581户，连同别墅私有院子、占有水面、私家绿地、尽端式车道等共占地约363亩；则剩余用地近126亩，用于配套公建约1.5万平米，以及车行道、河道占地等 注：本占地方案仅提供一种让独栋更具卖点的设想，具体得以实际用地来定夺;建议项目整体分两期开发，合二为一。 每期开发均包括豪宅独栋、独栋、双拼、联排、叠拼等产品。;英伦皇家艺墅风格，形成区别和突出建筑主题;双拼效果;联排效果;豪宅别墅产品力体现要点;占有最佳的自然资源及视野;豪宅对土地的大量占有;私家游泳池;私家林荫道;享受型别墅应该追求完整的功能空间、清晰的空间序列以及产品细节的打造，营造宜人的空间尺度;大面积会客厅 室内空间;多处挑空处理 室内空间;多重庭院