某小区项目定位及整体发展战略课件.pptx

宜兴市丁蜀镇高家桥小区项目定位及整体发展战略;项目研究工作的阶段划分;;项目区位;项目技术经济指标;客户目标及限制条件;;世联对宜兴丁蜀镇项目发展战略与整体定位研究的总体思维导图;世联对宜兴丁蜀镇项目发展战略与整体定位研究的总体思维导图;界定问题：我们采用S-C-Q结构化分析方法;通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型;S：情境（situation）——项目背景事实（原挂牌规划、用地现状）;S：情境（situation）——项目背景事实（城市背景）;S：情境（situation）——项目背景事实（城市背景）;S：情境（situation）——项目背景事实（市场现状）;R1：非期望结果—由特定情境导致的特定结果（区域自然发展）;R2：期望结果——想得到其它结果（实现开发商目标）;C：矛盾或冲突 （Complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突;Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须回答的核心问题;世联对宜兴丁蜀镇项目发展战略与整体定位研究的总体思维导图;问题的结构性分析：我们紧抓市场这条主线进行分析;问题的结构性分析：我们紧抓市场这条主线进行分析;市场需求主要从以下几个方面分析;市场需求主要从以下几个方面分析;宜兴市地处江苏省南端，苏、宁、杭三角中心，号称 “中国陶都” ;宜兴市城区为典型的双城结构，龙背山森林公园将城区自然分割，丁蜀镇为城区副中心;宜城镇环境优美，城市功能完善，商贸发达;丁蜀镇城市环境较差，城市功能不够完善，商业档次较低;在宜兴市城区整体规划中：丁蜀镇不是规划发展重点;丁蜀镇房地产市场更多体现区域性市场特点，主要辐射本区域，而宜城镇房地产市场则辐射全市;市场需求主要从以下几个方面分析;宜兴市2003年人均GDP达到2980美元，产业以第二产业为主，陶瓷产业集中在丁蜀镇;从人均GDP来看，房地产市场处于快速发展阶段，需求特征表现为生存、改善居住需求兼有;人均可支配收入达到10383元，具较强的购买能力;宜兴市城镇居民消费支出中，居住支出占14％，同时居住、健康、娱乐教育方面支出逐渐增加;城市经济分析的主要结论;市场需??主要从以下几个方面分析;宜兴市总人口106.24万，城镇人口为29.73万人，城市化率为28％;丁蜀镇大约50％的人口从事陶瓷行业，独特的产业链带来不同的人口及住宅需求;陶瓷产业链分析;陶瓷产业链各环节从业人员分析;陶瓷产业链各环节从业人员收入分析;丁蜀镇非陶瓷行业从业人员;丁蜀镇各人群按收入进行划分;丁蜀镇各收入阶层需求关注点;丁蜀镇各收入阶层基本需求共性;丁蜀镇住宅正处于住宅小区向封闭小区发展的过程，90年代商品房居民有较强的换房需求;人口结构分析的主要结论;市场需求主要从以下几个方面分析;现有的陶都工业园及规划中的陶瓷大市场将对本项目产生重要影响;丁蜀镇政府加大环境治理力度，短期内丁蜀环境将得到极大改善;市场需求方面的主要结论;问题的结构性分析：我们紧抓市场这条主线进行分析;宜兴市未来土地供应主要集中于宜城镇，丁蜀镇未来土地供应主要为拆迁地，规模较小;宜兴市房地产市场2003年实现跳跃式发展，商品房销售面积为58.64万平米，增长84.9％;丁蜀镇楼盘分布图现有楼盘都分布于丁蜀镇老城区;丁蜀镇楼盘（一）;丁蜀镇楼盘（二）;丁蜀镇供应楼盘特征分析;宜城新出楼盘分布图城东片区为宜城镇房地产开发的热点片区;宜城镇楼盘（一）;宜城镇楼盘（二）;宜城镇楼盘（三）;宜城镇楼盘（四）;宜城镇楼盘（五）;宜城镇供应楼盘特征分析;问题的结构性分析：我们紧抓市场这条主线进行分析;丁蜀镇楼盘供需分析（一）低收入阶层的需求通过丁蜀普通商品房得到满足;丁蜀镇楼盘供需分析（二）中等收入阶层需求通过小区商品房得到较好满足;丁蜀镇楼盘供需分析（三）中高收入阶层需求未被充分满足;丁蜀镇楼盘供需分析（四）高收入阶层需求未被充分满足;各阶层市场供需矛盾：中高收入阶层与高收入阶层的供需矛盾突出;本项目面临的市场机会;问题的结构性分析：我们紧抓市场这条主线进行分析;项目区位;项目四至;项目地块内部现状：地块内部平整，除北部有部分水泽外，无明显影响因素;项目通达性：紧邻东贤北路，且东坡路贯穿地块，但公交不发达;项目四至－不利因素;项目资源;地块解析结论：地块具备为丁蜀中高收入阶层和高收入阶层打造高尚社区的条件！;问题的结构性分析：我们紧抓市场这条主线进行分析;本项目与丁蜀镇现有楼盘的对标分析：丁蜀镇现有楼盘对本项目基本不构成竞争;本项目与宜城镇现有楼盘的对标分析：宜城镇楼盘会分流部分高端客户;问题的结构性分析：我们紧抓市场这条主线进行分析;项目发展战略;问题的结构性分析：我们紧抓市场这条主线进行分析;项目定位;;客户具象：