某地产项目案例分析概论.ppt

产品信息——社区配套分析 根据项目定位以及定位客群的需求，建立了适合项目的配套，八达岭孔雀城配套现在并未成形 产品信息——项目建筑风格 项目采用南加州的建筑风格，凸显阳光、活力，营造了柔和、内敛、尊贵的生活氛围 产品信息——园林景观分析 以项目为圆心，在50公里半径范围之内共有景点82个例如：野鸭湖湿地生态园、长城等等 社区园林以南加州风格为基础，以乔木灌木交错搭配 客户分析 成交客户年龄集中在41-45岁之间，占33%，成交客户以海淀区为主，其次为朝阳区和西城区, 客户成交渠道中，老带新【含朋介】占到56%,客户主要对周边自然环境以及社区环境满意 产品推广分析 由于年关将至，项目推广较少，目前已网络、短信、巡展为主要推广手段 推广渠道：网络：搜狐、焦点 短信：每月投放170万条； 巡展：回龙观的物美超市； 搜狐焦点 短信内容 首席山居度假名城！全城空气质量最优！上院210-230㎡享500平大庭院独领半山！到访送五谷杂粮！2万抵8对比分析 八达岭项目目前处于销售1.2期与2.2期剩余房源，推广力度较小，产品依旧是传统产品，竞争压力较小 八达岭：北京以及北京周边城市 凤河：北京、廊坊、天津以及北京周边城市 凤河孔雀城 凤河孔雀城 凤河孔雀城 凤河孔雀城 凤河孔雀城 八达岭孔雀城 交通 产品 目前价格 配套 建筑风格 知名度 区域 园林 客群 凤河孔雀城 VS 八达岭：是京郊代表项目之一，山地别墅的代表作 凤河：是一个纯新盘 凤河孔雀城 八达岭：项目位于八达岭，区域内村化严重 凤河：位于 “金三角”区域，工业区核心区 败 胜 八达岭：距北三环50分钟车程 凤河：高速廊坊出口，距东三环35分钟车程 胜 八达岭：项目已开发多期，价格已经长成，产品无创新 凤河：新盘，首次推出，升值空间大，价格待定 胜 八达岭：目前仅剩下10余套台地联排产品，产品老化 凤河：首次推售，产品多样，优化产品，选择性大 胜 凤河孔雀城 八达岭：以旅游配套为主，社区配套暂时无成型配套 凤河：教育资源、商业以及休闲娱乐配套 平手 八达岭：南加州风格，老套，没有品质感，工艺感 凤河：英伦风格，更换老去的形象，提升品质感 凤河孔雀城 胜 八达岭：社区已有入住，社区园林完善 凤河：展示园林已对外开放 凤河孔雀城 败 胜 目录 潮白河孔雀城项目案例分析 1、区位信息 2、产品体系 3、客户分析 4、产品推广分析 5、对比分析 项目标签 河畔景观别墅小镇 项目区位信息 项目位于河北燕郊，潮白河畔东岸， 从东六环土桥出口向东15公里，距离国贸40分钟路程 滨河大道 京通高速 通燕高速 外环 燕郊 产品信息——项目基本情况 以潮白河水岸景观为特色的低密度别墅社区 潮白河孔雀城项目基本信息 物业类别 别墅 开发商 京御房地产开发有限公司 项目地址 北京正东，潮白河畔东岸，距离国贸30公里 物业公司 廊坊市幸福基业物业服务有限公司 占地面积（平方米） 1200000 建筑面积（平方米） 1200000 绿化率 30% 现在价格（元/㎡） 均价12000 容积率 1.0 产权年限（年） 70 车位 1:1 物业费（元/平方米/月） 1.95 装修效果 毛坯 产品信息——项目分期情况 项目目前已经开发到七期，已全部售完，目前没有房源可售，八期暂时没有定，预计在13年下半年推售 2.1 6 5 7 1.1 4 2.2 1.2 3.2 3.1 产品信息——项目配套信息 以2.5公里的水岸商业街为配套核心，多种配套环绕 但是社区内仅有一个小型超市， 无任何社区配套，周边配套目前没有兑现的 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 产品信息——建筑风格 项目采用南加州的建筑风格，凸显阳光、活力，营造了柔和、内敛、尊贵的生活氛围 面积小、总价高，无车库、附加值低，全地下室，采光不好反潮，卧室设计小舒适度低 产品信息——主力产品分析 地下一层 首层 二层 三层 露台 挑空 露台 露台 面积：196-221平米，地下一层，地上三层 5.4-7.2米面宽， 地下室（全地下），南北双庭院，单车位无车库，多露台，餐厅挑空设计。 2个卧室套房设计，首层未设老人房。 产品信息——园林风格 园林以九曲花街为主要景观带，配合坡地景观园林 但是目前项目景观除了展示区，其余地方无法体现出效果图的场景 客户分析 置业更加理性，以自用为主，更加关注别墅产品和别墅生活本身， 对交通、配套等居住条件配置仍有较大抗性。 置业目的 置业次数 别墅置业次数 满意因素 不满意因素 产品推广分析 项目8期预计在13年年底左右推出，目前没有推广信息 预计会在年后采取推广活动 对比分析 潮白河孔雀城目前没有推售产品，无市场竞争压力 潮白河：北京区域