某公司太原项目前期市场研究和初步定位报告.pptVIP

市场扫描-----6000以上 项目 外部资源 产品及其内部特征 华宇绿洲（别墅） 临滨河公园，占据城市核心景观 园林规划较好 长岛国际（联排） 临滨河公园，占据城市核心景观 高层、小高层、联排、独栋，密度较高 汇都MOHO 学府街与平阳路交汇处 综合体项目，通过精装修与商务概念包装突破价格极限 泰华城市广场 长风街，沃尔马、燕沙、和信写字楼，核心商业商务区 综合体项目，通过商务概念包装与赠送精装修突破价格极限 在产品形态一旦变为别墅或类别墅产品时，就突破了一般意义上的产品,可实现的价格大幅度提升，达到6000元以上 利用赠送精装修和商务概念包装突破价格极限 迎泽大街 南内环街 建设南路 长风街 亲贤北街 长治路 并州路 卫华仪器厂 五一机械厂 刚玉塑料厂 平阳路 区域成熟、功能完善 新城区核心地段，属于强势扩展区 名为小店，实乃迎泽 项目本体资源分析－地块区位图 项目本体扫描 属性 诠释 区 位 新核心商业、商务区 强势扩展区 长风街正在取代迎泽大街，成为太原市的行政大道、景观大道 长治路是连接南北城区最主要交通动脉，大型商业、商务项目林立， 亲贤北街是南城除长风大街外最重要的一条道路 本项目在长治路与亲贤北街交汇处，离长风街也不到1500米 区域目前是房地产开发的最热点 地 块 中小规模开发项目 净用地34470㎡，容积率为3，总建不大于103410 ㎡ 昭示性、可达性 北临亲贤北街，东靠长治路，通达性很好，昭示性一般 周边配套 商业配套齐全、档次高 无稀缺自然景观及人文资源 卫华仪器厂项目属性界定—— 新核心商业、商务区，中等规模高档住宅项目 项目本体扫描 属性 诠释 区 位 名为小店，实乃迎泽 平稳衰退区 是小店区与迎泽区的交汇地带，在交通、产业、配套和房地产发展水平等属性上与迎泽区更为接近 紧邻南内环街，南内环街是把太原市划分为南城和北城的一条道路 在城市南移西进的大旗下，相比汾河两岸、长风街及亲贤街一带，区域大势不甚乐观 地 块 不可多得可供大规模开发用地 净用地123060.17㎡，容积率不大于2.7，最大总建为332262 ㎡， 通达性、昭示性 项目东临南内环街（主干道），西靠东岗南路，交通通达性一般，昭示性稍差 配套 紧邻山姆士大型超市，其它生活配套档次一般，为中低档 无稀缺性自然资源和人文资源 五一机械厂项目属性界定—— 城区极其稀缺可供大规模开发用地 属性 诠释 区 位 老城非核心区域 属于迎泽老城区，距离商业中心五一广场和柳巷2公里左右 紧邻并州路，并州路为城市南北大动脉 地 块 稀缺中小规模快速开发地块 占地34060.07㎡，容积率不大于3.0，总建不大于103410 ㎡ 迎泽区土地供应越来越少 通达性、昭示性 项目紧邻主干道并州路与次干道并州东街，地块沿街面宽，交通通达性与昭示性都非常好 配套 市政、生活配套完善，教育配套更是本项目的重要资源 无稀缺性自然资源和人文资源 迎泽公园距地块1.5公里左右 项目本体扫描 刚玉塑料厂项目属性界定—— 老城区稀缺中小规模快速开发地块 4000 4500 5000 3500 6000 奥林匹 克花园 原上园 三晋 绿苑 观湖印象 同泰公寓 大唐龙庭 丽苑国际 光信帝景 华府 柏林风情 云路杰作 百桐园 滨东花园 长岛国际 金圣甲第 长风画卷 阳光银座 北美 新天地 华宇绿洲 别墅 长岛国际 别墅类 泰华城 市广场 汇都 MOHO 外部无特殊资源条件，产品无明显提升 外部有特殊资源条件或者产品有明显提升 外部有特殊资源条件同时产品有局部亮点 低密产品或者商务概念精装修 刚玉塑料厂：特殊教育资源 五一机械厂：规模优势决定产品提升空间 卫华占据核心商业商务资源，同时有产品提升空间的规模优势 项目资源占位 开发商目标要求 项目 目标 卫华仪器厂 形象统领，品牌树立，附加值营造 刚玉塑料厂 深入熟悉市场，降低开发风险 五一机械厂 品牌附加值实现的载体，利润的最大来源 －－品牌建设、附加值要求、三块地块的利润最大化等要求统筹考虑 领导者 —产品有规模优势 —垄断利润 —设置多种产品壁垒 追随者 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 补缺者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 挑战者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 行业老大 非行业老大，中大规模市场 次/非主流市场 敏锐的机会主义者 刚玉塑料厂 卫华仪器厂 五一机械厂 竞争战略选择 五一机械厂发展方向 项目发展原